金融16条的政策效应

  人民银行及银保监会11月11日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下称“金融16条”），围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16项措施。
 
  金融16条要求，对房地产企业的开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权人安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业原则协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式保证房地产企业的流动性。
 
  自金融16条印发之日起，未来半年内到期的存量贷款，允许超出原规定多展期一年，并可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。同时，金融16条还要求，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放，保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定。
 
  金融16条的这些要求，对当前中国房地产市场的影响是非常直接的，再加上民营企业债券融资工具同时发力，在房地产开发贷款、信贷贷款及债券融资等多种融资渠道的助力下，当前房地产企业的后续项目交付及资金压力将基本得到纾缓，这非常有利于当前房地产市场整体回暖。比如，容许房地产开发商未来半年到期的贷款延期一年，以及延长银行的房地产贷款集中度管理要求的过渡期，这些措施都能够减少房地产开发商债务危机爆发的机率，降低宏观经济的风险。不过，金融16条也要求，商业银行要以市场经济的商业原则和法治原则处理房地产开发商的贷款延期。也就是说，资质好的房地产开发商能够在金融16条的助力下走出当前的融资困境，而那些资质差的房地产开发商还是会被优胜劣汰的市场法则淘汰。
 
  实际上，金融16条是今年以来出台的一些房地产融资政策的具体化，以便更具操作性，同时也是对今年房地产信贷投放过程中对民营房地产企业所采取的歧视性做法的纠偏——2021年恒大债务危机爆发以来，商业银行就逐步减少了对民营房地产开发商的融资支持。在民营房地产开发商占主体的中国房地产业，商业银行的歧视性政策是今年房地产市场陷入困境的重要原因。所以，金融16条的政策纠偏对当前房地产市场复苏具有非常重要的意义，既可以保障住房购买主体的基本权益不受到侵害，也可避免中国房地产市场爆发系统性风险，实现房地产市场的软着陆，重启房地产市场信心。
 
  不过，要让疲弱的房地产市场彻底走出困境，还是要化解当前房地产开发商的销售问题——彭博社数据显示，到2023年底，中国房地产业至少有2920亿美元的境内和境外借款到期，包括2022年的537亿美元以及2023年第一季到期的723亿美元。根据测算，中国房地产企业2021年的资金来源有52.9%是靠住房销售获得的，银行贷款仅占11.6%.当前，中国房地产市场已经进入周期性调整期，市场预期已经发生根本逆转，由以往投资为主导的市场转变为以消费为主导的市场。所以，整个房地产市场价格必须不断向下调整，才能让居民消费性住房需求释放出来，房地产市场的信心才能真正恢复与重建，这将是一个缓慢的过程。