房地产会不会崩盘

　　在3月15日的记者招待会上，住房和城乡建设部部长陈政高回答中国楼市会不会像当年的日本一样崩盘时强调，两者不能相提并论。

　　第一， 时代不同。日本房地产崩盘是二三十年前的事，时代背景、政治和经济条件与今天大不一样；第二，国情不同。中日城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控措施也不同。

　　日本房地产崩溃的本质是投资品市场崩溃，房地产作为表现最明显的投资品市场，崩溃得最为惨烈。日本房地产崩溃的前提有三个：一是城镇化、工业化基本完成，房地产缺乏真实的消费者，在城市大量购入房地产的人大多是为了投资。上世纪70年代后期至80年代中期，日本的城镇化进程基本结束，但较快的经济发展速度与整体趋于宽松的货币政策带动房地产经历第二周期的快速发展，房地产背后隐藏着巨大的人口老龄化危机。

　　二是上世纪80年代以后，日本房地产又迎来一波上涨，这是金融强刺激的结果。80年代后期，日本失业率一直保持在3%以下，远远低于其他发达国家。由于签订“广场协议”为其他欧美国家尤其是美国扛住经济下行压力，日元大幅升值，导致日本出口金额同比开始出现负值，整体经济自1986年起进入下行通道。日本政府非常紧张，开始印钞降息。1987到1990年间，货币供应量增长率连续4年超过两位数。1987年，日本全国总用地地价的平均上涨率为85.7%，住宅用地为102.5%，商业用地为59.5%.三是发现房地产泡沫后，日本央行迅速收紧货币政策，他们希望房地产泡沫平稳落地。

　　1989年，通胀上升，日本央行将贴现率提高到4.25%.“海湾危机”爆发后，为了防止石油价格上涨导致通货膨胀，日本央行将官方贴现率和基准利率均提高到6%，货币供应量与房贷增速同步下降。1990年末，房地产价格回落。

　　当时的日本央行对日本经济数据盲目自信，认为只要加息挤破泡沫就能软着陆，事实上却落在了缺乏营养的坚硬火星表面。

　　与日本相比，中国在各项指标上都不同。

　　中国城镇化远未完成，是否可以得出中国不存在房地产泡沫的结论？未必。

　　虽然中国城镇化远未完成，但中国贫富差距巨大，工业化也远未完成，也就是说，房地产压力将在人口城镇化率50％左右就会显现。

　　从1998年中国房地产市场化以来，房地产每轮周期都与政策与投资者相关，在中国一部分先富起来的群体中，房地产是主要投资品种。

　　与日本不同的是，有前车之鉴，中国政府绝不会轻易放大或挤破泡沫，这两年房地产复苏，但政府强调的是去库存，对投机非常警惕，我们在现阶段不可能看到日本央行那样的货币动作。

　　中国有形的手比日本有形的手硬得多，但如果实体经济下降速度失控，房地产杠杆失控，中国也会出现房地产危机。