房地产市场利益格局将出现调整

　　从国家统计局公布的数据来看，2017年中国经济总量达到82.7万亿元人民币，增长速度达到6.9%.而2017年全国房地产开发投资10.98万亿元，增7.0%；商品房销售额13.37万亿元，增13.7%.显然，房地产仍然是2017年中国经济增长的重要力量。

 

　　那么，2018年中国房地产市场将发生哪些变化？从十九大报告及相应政策来看，我们应关注以下几个方面：一是房地产调控政策。已经出台调控政策的城市，政策还会继续，没有出台房地产市场调控政策的三四线城市，其房地产市场的增长还会继续，但增长速度会慢下来。因为经济增长慢、人口处于流出状态等原因，这些城市住房的投资价值可能会逐渐弱化。

 

　　二是金融市场按揭贷款利率的变化。

 

　　2018年以来，居民购买住房的按揭贷款利率出现全面上涨趋势。杭州多家银行的住房按揭贷款利率普遍上涨10%，有些银行最高上涨达20%，这可能成为一种全国性的现象。

 

　　这不仅意味着住房投资者的融资成本全面上升，预期利润下降，也意味着进入房地产市场的投资风险增加，这个时候进入的投资者有可能成为最后的接盘者。

 

　　三是国土资源部长姜大明1月16日表示，中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。从国土资源部部长的讲话来看，其内容至少包括三层内容。一是，不是房地产企业也可成为房地产开发商；二是，农村集体经营性建设用地入市，政府不再垄断土地市场；三是，研究建设租赁住房、非普通住房。这个政策将对中国的房地产市场产生巨大的影响与冲击。因为，在传统的住房市场上，政府是唯一的土地供给者，政府不仅能从土地交易中获得巨额的土地财政收入，而且能通过控制土地交易来控制土地市场的价格及房地产市场的价格。这也是国内房地产市场价格一起快速上涨的重要原因。农村土地交易放开不仅改变了政府对土地市场的完全垄断，还能将国有企业及农村集体持有经营建设用地全面盘活，增加土地的供应。当大量农村集体经营性建设用地涌入市场时，这些城市租金较低的租赁市场可能会迅速发展起来，对现有的商品房市场产生巨大冲击。

 

　　还有一类土地是企业持有的土地，特别是国有企业持有不少工业用地。随着经济转型升级，一些工业用地将可转换成住房用地。过去，由于土地由政府一手包办，企业改变土地用途的兴趣不大。如果企业有自主处理土地之权限，企业当然有积极性用这些土地或是建造职工住房用地，或是建造租赁性住房用地。如果这种情况出现，对当前国内商品房市场会造成巨大的影响。国内房地产市场的暴利时代可能由此结束。

 

　　在这三大因素的影响下，2018年国内房地产市场可能发生巨大变化，市场的繁荣还会继续，但利益格局有可能出现调整。