碧桂园为何如此焦虑

　　近日，杭州碧桂园前宸府项目发生的塌陷事故让业内开始质疑碧桂园“以快至上”的发展战略。2017年，碧桂园逆势突进，以超出第二名500亿元的差额摘得中国房市销量第一的桂冠，被称为房产“白银时代”里的“飙风者”。但这种速度并没有让碧桂园满足，不久前，碧桂园总裁莫斌签发公司强化项目周转率的文件，要求拿地之后一天内设计出图，二十天内开工，五个月完全回笼资金。对于中国房产企业的运营流程来说，这简直是难以企及的速度。为了追求施工速度，碧桂园项目的施工单位和监理单位均选择自己旗下的企业，这直接导致了前宸府项目的事故。

　　碧桂园似乎正脱离房产业和工程施工的基本规律。是什么让它如此焦虑？

　　让碧桂园焦虑的是稍瞬即逝的市场机会。单纯从市场来看，一二线城市房产市场依然存在潜力。但是在政策冰封之下，二线以下城市变成房产在此轮发展中的机会。很多中国二线以下城市的土地价格低廉、房价具有成长空间，而且属于某大型城市圈之内，营销话题性良好。在一二线城市遇冷的资金与棚改货币化政策一起带动二线以下城市的房产市场，除了大量本地房产企业，万达、万科、恒大等巨头也纷纷进行布局。但是碧桂园却是其中最着急的，文章开头提到的看似不可能的周转率就是碧桂园针对此类市场设置的指标。

　　但二线以下城市的房产是不可持续的市场，随着去库存任务接近尾声，市场空间可能稍纵即逝，碧桂园不想失去这样的机会。

　　让碧桂园焦虑的是难以承受的成本之痛。目前，银行对房产资金监管日益严格，碧桂园可能是中国房产前三强中最缺钱的企业。目前，碧桂园的总资产为10496亿元，负债高达9330亿元，如果不能以最短的时间回笼资金，紧绷的资金链随时可能断裂。作为民营企业，碧桂园从银行拿到的资金成本相对偏高，对于千亿级规模的投资，拖延一天产生的损失巨大，因此碧桂园对于时间的要求严苛到以小时计。

　　让碧桂园焦虑的是发展战略之痛。资金成本越来越高、政策管制越来越强、企业利润持续走低、经营负债居高不下、发展前景晦暗不明，这是中国房产企业面临的共性问题。为了降低逐步提高的经营风险，万科基于住宅大力布局物业服务；万达大量抛售项目，让资产结构变轻；恒大则在足球、水、粮、油、投资上不断发力，唯有碧桂园依然以传统的盖住宅模式为主。面对行业变局，碧桂园似乎只想尽快吃完上一轮房产市场的残宴，并未对如何适应本轮发展战略做更长远的布局。

　　其实这是巨变的房产市场下企业共同的焦虑。解决发展不平衡不充分的问题，让中国房产市场还有很大的想象空间，但是继续坚持传统模式，只在执行力上不断强化，碧桂园的前路可能会越走越窄。