“有院以后”位于北京怀柔大水峪村，其主创团队是一个出境游旅游公司的原班人马，在京郊模式取得成功后，他们开始了全国的品牌扩张，目前在海南的民宿项目已经开张。
“有院以后”最初的定位只是“诗和远方”
当年实现盈利
“一开始并没有做民宿的想法，只是刚好怀柔大水峪村有个农家院要转让，我们是做旅行社的，就想着租过来接待朋友。”接手农家院后，包括张清楠在内的几位创始人发现，大水峪村的风土人情及景致吸引了很多游客，尤其它还紧挨着青龙峡景区，客源充足，不到400平方米，一年租金5万元的农家院当年居然就实现了盈利。“当时，大水峪村的民宿概念还不成熟，更多停留在农家院的层面，形式也简单：签20年租约，租金一年一付，水电等自己按照标准缴纳就可以了。”因为介入早，环境、设施打造上也花了不少心思，加之创始人之一是今日头条上的民宿网红，自媒体营销做得比较成功，“有院以后”逐渐在怀柔民宿领域有了一定的知名度。
“第二年，我们准备做第三个院子时，就有投资人找来，最终达成了‘由我们管理，月底给投资人分红’的合作模式。”有了投资人后，“有院以后”的院子越做越多。目前已经拥有了“客至、星空、樱之屋、楼兰、之北、迷你”六所院子，每个院子依据主题而各有特色，比如“有院以后·客至”是取自唐诗《客至》（杜甫），是传统汉唐代风格和现代风格相结合的新中式建筑风格，整院600平方米，设有戏水区、花园景观、多功能厅、厨房、餐厅、会议室以及可观山、观星、观长城的观星台等活动空间，为了更好地融入现代生活，还配备了智能语音系统，适合团建、高层会议、家庭聚会、好友轰趴等场景：“有院以后·星空”则拥有星空天窗，能满足客人躺在床上眺望星空的愿望。
“有院以后”甚至在直营模式以外做起了加盟。位于北京密云，名为“有院以后·北念”的院子是他们的第一家加盟店。不过，目前民宿业做加盟品牌还比较少见。
“是加盟商提前考察后主动找到我们的，他们认为，‘有院以后’的服务和管理都很出色，最主要的是，入住率达到了他们的期望。”重视品牌形象的“有院以后”并不会随意加盟，而是多次接触，和加盟商一起考察、敲定民宿经营地后才会达成合作。为了更好地把握品牌形象，他们和加盟商采用“加盟商经营，‘有院以后’管理” 的联合运营模式。
“我们不收加盟费，但会抽取每个月营业额的2%作为管理费，负责推广、卖房等业务。”推广方式主要是依靠自媒体，经营模式则是整院出租。张清楠说，比起前些年，如今，同样的院子，租金大概有1000元左右的下滑，入住率上相比2000年也有一定幅度的下降。
70%的老客户
一直没有改变“包院子”模式，“有院以后”依靠什么来吸引投资人和消费者？张清楠的第一个答案是服务。
“在大水峪村，很多整租院子的民宿是没有专业的服务人员的，清洁人员只是在客人退房后临时过来打扫卫生，打扫完就走了，所以新客人从入住到退房前的这段时间是享受不到服务的。” “ 有院以后”弥补了这个短板，阿姨从早到晚都在民宿，为客人提供服务、解决问题。“有院以后”还匹配了管家、销售、财务以及经理，“管家负责登记、维护和接待客人。”除了长期固定人员，旺季时，“有院以后”也会在村里招聘一些兼职人员，负责清扫等工作。
“我们还解决了客人的就餐问题。有的民宿不含早餐，或者是在外边早餐店订餐，而我们不但拥有自己的固定厨师，还做了自己的餐厅， 不但满足自己客人的就餐需求，还承接同村其他民宿的订餐业务。”通过“有院以后”订单的民宿主会得到每餐15%的返点，而餐厅在旺季时的利润大概能达到十几万元。
“第二个因素是配套设施。做第一家院子时，绝大多数农家院还停留在住宿这个层面，而我们就已经配置了泳池，之后又随着消费者需求升级为恒温泳池。给客户不一样体验，这很重要。”创新的配套设施，出色的服务塑造了“有院以后”的好口碑，朋友介绍和微信直接下单的成交模式，为其带来了70%以上的老客户，这样的新老客户比例，让“有院以后”不需要太过依赖平台这条推广途径。
新市场
“但北京已经不是我们发展民宿的重点了。数量实在太多了，而竞争方式更多的是单纯的竞价，在我们看来意思不大。除非有特别好的地理位置或者环境，我们才会考虑再开院子。”张清楠和几位合伙人从2000年开始将民宿重心逐渐向海南三亚转移。
目前，“有院以后”已经在三亚西岛打造了5家民宿，同时还有一家在建的餐厅。“租金比北京贵，我们租的时候一年八九万元，改造装修的费用从100万元到200万元不等。现在，差不多面积且地理位置不如我们的，年租金大概得十几万元了。”
西岛是三亚比较成熟的一个景点，每天都有固定接送游客的船，依靠这个便利条件，“有院以后”率先抢占了岛上最有优势的一线海景房。“运营模式上和北京也有所不同，在北京，我们都是整院出租，三亚则是按房出租，而且没有KTV等娱乐设施。推广方面除了自媒体，主要是依靠携程等平台，月底提现时给平台缴纳10%的手续费。”张清楠说，三亚是“有院以后”未来的主战场。
加入收藏
设为首页
