核心二线城市成房地产市场新增长点

展望2021之六

核心二线城市成房地产市场新增长点

  2020年，受疫情影响，政府采取了一系列非常态的货币政策，不过，随着疫情的控制，在2020年下半年，一些临时性的货币政策已经开始收紧。但中央经济工作会议同时提出，不应采用“悬崖勒马”的方式对政策作出一刀切的退出，因此，2021年的货币政策将具有连续性、稳定性和可持续性。在这种政策前提下，预计2021年的货币发行量仍将保持中高速增长。而货币发行量同住宅市场的走势具有正相关性，这也意味着2021年中国的住宅市场仍将保持较为平稳的增长。

购房者在售楼处选房

  平稳中有调整

  “房住不炒”在中央多次会议中被不断提及，目前来看，这个政策仍将持续，也就是说，2021年房地产政策“稳”字当头，稳地价、稳房价、稳预期是长期调控目标。为避免热钱涌入房地产市场，金融监管将持续强化，房企融资成本持续走高，融资难度加大。

  2020年，“三条红线”的要求给诸多房企带来了巨大的压力，这种压力2021年将会持续，并导致行业集约度不断提高，中小型房企的生存空间越来越小，或将被大型开发企业吞并。同时，“因地制宜，多策并举”将给予地方政府更大的政策调控空间。

  从商业地产角度看，疫情之后，购物中心空置率明显上升，其中影院、卡拉OK、餐饮、儿童娱乐、儿童教育、线下培训、快时尚等板块闭店明显，不过，许多购物中心也借此时机重新调整了业态组合，用相对积极的态度应对疫情的影响。

  另外，高科技互联网、金融和专业服务业一直是一线城市写字楼的三大支柱性行业，在疫情影响下，高科技互联网企业仍保持了相当高的增长，以北京为例，2020年前10个月，在第三产业收入整体实现-2.4%的年度增长的情况下，高科技互联网的收入年度增长为16.3%，远超市场平均水平，这一增长成为写字楼市场的支撑点。

  政策向租赁市场倾斜

  值得关注的是，2020年中央经济工作会议重点提出，要解决好大城市住房突出问题，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，降低租赁住房税费负担。从这些表述可以看出，我国解决住房问题的思路已经逐渐从“买得起房”过渡到“住得起房，租得起房”，调控方式从以往的“堵”——通过政策调控新房价格，转变为“疏”——通过增加供给和增加住房渠道来平抑市场价格。

  为了配合“房住不炒”政策的长期有效性，租赁性住房的建设将是2021年的政策重点，相较于普通商品住宅，租赁性住房的投资收益率和市场参与度较差，因此，预计2021年政府将会有进一步的政策出台，鼓励企业积极参与租赁性住房的建设，并给与相应政策。

  不过，这种方式是慢工细活。一方面，租赁性住房的建设需要时间，另一方面，租赁性住房建成后的受众有哪些，能否盈利，民众观念的转变，租售同权的实现等问题，都需要时日解决。在中央政府的总体方针指导下，预计2021年各地方政府会出台相应的针对租赁性住宅建设的土地供应政策，如使用集体性质用地进行租赁性住房的建设，或以共有产权房的性质推进租赁性住房。但整体看，不会对2021年的租赁市场产生太大的影响。

  核心二线城市受关注

  从政策导向看，一线城市由于受到高度关注，2021年调控仍将从严，而城市群中的核心城市更值得关注。相较一线城市，核心二线城市房价相对较低，同时，由于其户口政策的变化对周边城市的人口产生虹吸效应，将导致核心二线城市住宅市场销量增加。

  从投资角度看，通过购买住宅实现资产短期内的大量升值已经不再现实，政府对房地产市场的打压将成为常态，对于市场价格出现激增暴涨的城市会不断加强调控力度。同时，由于房产的流动性较差，因此在投资房地产领域时需要更加审慎。

  从地域看，大湾区大量基础设施建设的投入将极大地促进区域内经济相对落后区域的交通通达度，进而促进这些城市房地产市场的发展。此外，成渝经济圈、长江经济带等区域的核心城市都值得重点关注。

  在所有城市中，我们依旧看好一线及核心二线城市，由于一线城市房价已经很高，如为刚需，2021年仍是出手的较好时机。如为投资，那些经济活跃度高，产业布局合理，生活舒适度高，人口净流入为正的二线城市则更具投资潜力。同时，应当审慎面对三四线城市，在2019年的楼市小阳春中，三四线城市透支了太多的价格上涨空间，未来，一些经济较为低迷、市场活跃度低、人口净流出的较小城市将面临有价无市的情况，投资者应当适度远离这些市场。（作者为戴德梁行首席政策分析专家）