从国家统计局最新公布的数据看，一季度住房销售面积、销售金额、竣工面积都出现增长，与此同时，房价也开始上涨。1- 3月，住宅销售面积增长1.4%，销售额增长7.1%——这两个数据2022年都呈负增长，且幅度在20%以上；70个大中城市中有65个城市新房价格上涨到两年来的最高水平。中指研究院发布的2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜显示，TOP100房地产企业销售总额为1.75895万亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现正增长。此外，3月居民中长期贷款高达1月的2.84倍和7.36倍。就目前的房地产价格而言，如果居民不通过银行信贷或住房按揭贷款，很难进入房地产市场。所以，3月居民中长期贷款爆发式增长说明居民正加速利用银行按揭贷款进入房地产市场。
基于以上数据，舆论普遍认为，中国房地产市场可能在2023年二季度全面复苏，而且这种复苏可能成为未来房地产市场的发展趋势。不过，对于中国房地产市场的现状及趋势的理解，还需要更深入的分析。
过去几年，受疫情等因素影响，不少正常购房需求受到抑制，房地产市场各项指标低迷。今年以来，各地方政府先后推出刺激住房销售的政策，住房按揭贷款利率也降到历史最低水平，这对房地产市场升温起到了推动作用。不过，政策效果如何还要看各个城市的具体情况。
当前，不同城市的房地产市场差异十分明显，出现阶段性升温的城市主要分为两种情况：一种是经济发达地区房价调整，以及在烂尾楼现象不太严重的城市（如珠三角地区、杭州、成都等城市），随着疫情防控政策放开，经济开始正常化，人口逐渐流入，房地产市场的信心开始恢复，住房需求逐渐释放出来；另一种是城市房价出现一定幅度的下跌，居民的住房需求在下跌过程中逐渐释放出来。无论是哪种情况，都可归结为过去几年被抑制的住房需求突然得到释放，因此，1-3月住房销售呈现正增长势头是很正常的，这种阶段性升温能否持续还得继续观察。
最重要的观察指标是住房投资者是否又回到市场。
目前，地方政府出台的购房政策以鼓励购买刚性住房、改善性住房、以及鼓励二孩以上家庭购买住房为主，如果投资者认为政府鼓励房地产投资是一项长期政策，再加上有些城市房价回升，那么投资者利用金融杠杆进入市场的可能性就会变大。
决定投资者是否入场的另一个因素是房价预期。最近，全国主要热点城市二手房数量暴增，一个原因是住房改善性需求大量释放，另一个原因是一些住房投资者认为未来房地产市场不会如过去那样大幅上涨，甚至可能出现下跌，所以他们急于把手中多余的住房卖出，这些进入市场的二手房将对新房市场形成挤出效应。
更重要的是，当前居民负债率过高，加上疫情防控政策放开后很多居民的收入预期尚未根本扭转，再加上一些购房者对期房烂尾的担忧，这些因素都会制约新房市场的销售。目前来看，住房投资者还在小心翼翼地观察市场动态，特别是那些房价暴跌的城市及住房项目，住房投资者是不会轻易进入市场的。
所以，综合来看，中国房地产市场的信心恢复估计会是一个漫长的过程，短期内的上涨只是在2022年的低基数基础上的边际改善。
加入收藏
设为首页
