当长租公寓遇上“最严监管”

  2021年2月2日北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（以下简称《通知》），针对近年来北京市场暴露的“资金池挪用”“长收短付易‘爆雷’”“租金贷租客不能直接使用”等问题作出规定。

  《通知》明确，自2021年3月起，北京市长租公寓从业者需向所在区住建部门报备；预收的租金数额原则上不得超过3个月租金、押金数额不得超过1个月租金；银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给长租公寓；长租公寓提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用等规定。“这称得上是史上最严监管规定了。”北京市中闻律师事务所合伙人律师李奔航表示，近年来，随着来京务工人员数量逐年上升，长租公寓市场随之扩大。目前，长租公寓类企业在北京、上海等城市的市场份额占比已经超过20%.对此，李奔航十分担忧：“近两年来，北京市长租公寓市场‘野蛮生长’，一些企业利用中介身份，令租客、房主两头不相见，通过‘高收低租’抢占市场，再通过‘长收短付’积累资金池，并挪用资金池里的资金用于投资。一旦投资成功，企业可以继续向资金池‘注水’，失败了则‘卷款跑路’。这种现状令整个行业发生扭曲，不利于行业的健康成长。”

  《通知》的出台为该行业“拨乱反正”提供了切实可行的法律依据。李奔航分析，《通知》有两大亮点：一是，北京市长租公寓经营者预收的租金数额原则上不得超过3个月租金、押金数额不得超过1个月租金；二是“租金贷”

  资金拨付不再直接拨付给长租公寓经营者。“这将直接切断长租公寓资金池的蓄水能力，而那些依赖‘租金贷’获得资金从而进行投资的经营者也将不能继续这种套路。”他说。

  实际上，长租公寓市场扭曲变形的背后，是该市场与国内金融风险投资市场深度结合。长租公寓原本是简单的“中介费+差价”模式，但随着国内金融投资市场的不断渗透而“变了味”。

  这种“变味”并不鲜见。在线教育、体育健身等相关领域，也有企业落入这一窠臼而不能自拔，其本质是国内金融风险投资领域的无序扩张。因此，要想从根本上解决长租公寓市场的相关问题，除了加强行业监管，还要严格管控国内金融风险投资向长租公寓领域渗透。李奔航认为，《通知》中的上述两大“亮点”就是限制金融风险投资向长租公寓领域渗透的有力举措，而北京市此次出台的针对长租公寓市场乱象的“最严监管”或可成为全国效仿的模板。

  事实上，随着北京市《通知》的出台，广州、深圳等外地务工人员集中的城市也出台了类似的相关规定。

  据报道，今年1月19日，广州市天河区住房建设和园林局发布了《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》，严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为，并依法查处和追究了当地房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息等行为。需要注意的是，政策对长租公寓的态度除了关注规范，仍关注发展，比如，深圳存量商业、办公用房可改租赁等政策就从供给侧端为当地长租公寓市场的健康发展提供了有力“抓手”。