中国房地产市场的拐点没有出现

　　近日，野村证券发文称，中国房地产市场已经出现拐点，中国政府可能在明年春天后放松多项在大城市实行的房地产控制措施。国内也有媒体持类似观点。理由是，当前国内房地产市场的紧缩周期与此前不同，既拉大了城市间的差距，也导致行政性调控政策与市场严重对立；不少城市住房销售面积急剧下降，房地产企业融资需求大增。

　　以此说明中国房地产市场出现拐点，既不符合经济学逻辑，也不符合市场逻辑。

　　首先，中国房地产市场从来没有过所谓的紧缩周期。2003年以来，中国的房地产市场基本取决于政府的房地产政策，市场供求规律并没有起到太大作用，房价上涨16年来，很少出现周期性调整，所以也不会有周期性紧缩。

　　2016年以来，国内许多城市出台房地产调控政策，但越调控住房销售面积及销售金额越快速增长，房地产市场越繁荣。比如，2017年中国商品房销售面积达16.9亿平方米，比2015年的12.8平方米增长了32%；2017年中国商品房销售金额达13.37万亿元，比2015年的8.7万亿元增长了53%.从国内房地产龙头企业的销售情况看，11月1日中国指数研究院公布的数据显示，2018年1-10月，TOP100房企销售额稳步增长，其中前10房地产企业的销售总额达33557亿元，销售额占比达41.5%.前10月销售额破千亿的房地产企业增至24家，其中碧桂园、恒大、万科销售额均值为5325.9亿元，同比增长18.9%，碧桂园突破6000亿大关至6124.3亿元，TOP100门槛升至207.2亿元。

　　其次，国内房地产市场是否出现周期性调整或拐点，最重要的指标是价格上涨预期是否出现调整。目前来看，这种情况没有出现。国家统计局的数据表明一线城市房价调整，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1%.一线城市二手房价格的些微波动是否意味着房价出现周期性调整、房价上涨预期逆转？答案是否定的。以2015年为基数，到2018年10月，北、上、广、深的二手房价格同比分别上涨了46%、38%、51%、51%，目前的波动远远不足以让价格回归到2015年底的水平。此外，全国大多数城市房价还在上涨，这也意味着房价上涨预期没有改变，中国以投资为主导的房地产市场性质没有改变。

　　第三，国内房地产企业融资需求大增，特别是大的房地产企业采取不同方式增加融资。房地产作为一个资金密集型的金融高杠杆行业，有效的融资是保证企业得以生存发展的关键环节。房地产企业加大融资力度既说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注，也意味着房地产企业前期销售大好，仍然看好未来中国的房地产市场。

　　所以，中国房地产市场的拐点还未出现，一些机构想通过舆论诱使政府房地产市场政策松绑，但这种概率不会太高。