楼市即将全面向下调整

　　十一期间，20个城市密集出台房地产调控政策，不过，一些城市疯狂抢房的现象并没有停止，济南、南昌、长沙等城市十一期间住房销售同比增长几倍，这说明当前中国房地产市场的疯狂已经到了无以复加的程度。

 

　　购房者为何不在乎密集出台的房地产调控政策？最为关键的是，限购限贷政策是“因城施策”。

 

　　所谓“因城施策”就是各个城市可以根据自己的需要出台房地产调控政策，这些政策是区域性的，而上半年房价疯狂上涨是央行统一的、过度宽松的住房按揭贷款政策造成的，两种政策相关性不大，因此，“因城施策”在遏制房价方面的作用十分有限。另外，还有不少城市用房地产调控政策向住房投资炒作者暗示：赶快买房，否则要限购！不仅不能遏制房价上涨，反而成了一种饥饿营销方式。

 

　　面对这种情况，央行不得不重新考虑2014年930政策及2015年330政策与当前房地产市场的不适应性。据报道，最近央行召集5家国有银行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

 

　　政府一直不想动用统一的银行信贷政策，但是，政府发现，继续让银行信贷涌入房地产市场，房价的疯狂上涨是不会停止的。在房价上涨过快的城市调高首付、收紧杠杆，只能对相应的城市起到些许作用，但银行的资金会流向其他首付比例上升不多的城市，并在这些城市的房地产市场疯狂炒作。如果出现这种情况，中国房地产市场的风险及银行风险会更高。

 

　　所以，本人认为，央行会议强调的就是全面收紧住房信贷政策，这种收紧不仅在于全国性收紧住房按揭贷款的首付比例，还可能让各商业银行收紧住房按揭贷款的优惠利率，并对住房按揭贷款申请人的收入水平进行实质性审查。

 

　　这些政策一旦实施，将对当前房地产市场起到重要抑制作用。因为，一些城市严厉的住房首付政策已经把住房炒作者挤出市场，加上央行住房按揭贷款政策的收紧、互联网金融政策全面收紧、地方政府全面整顿房地产市场秩序，将会让房地产市场预期全面逆转。对于以投机炒作为主导的中国住房市场来说，市场预期的逆转会让房价疯狂上涨的态势立即得到遏制。

 

　　中央政府当然希望通过调整让这些炒作住房的资金进入三四线城市，但是，出现这种情况的可能性不会太大。这不仅在于三四线城市的住房库存量过大，更在于这些城市的住房市场以消费为主导，在以投资为主导的市场下行时，三四线城市的房价更不容易上涨，如果房价不上涨，外来的资金很难进入这些市场。

 

　　所以，当上半年房价疯狂上涨的城市开始向下调整时，全国性的楼市向下调整也将开始。