房地产政策持续优化。4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。此前，相关政策已经进行了前期铺垫，比如，2023年7月，人民银行为8个试点城市提供合计1000亿元的租赁住房贷款支持计划，以支持当地住房租赁经营主体收购存量住房。去年四季度以后，各地推进政策优化的速度开始加快，并因地制宜创新了调控方式，在渐次放开限购等政策以外，多地还推出住房“以旧换新”政策。
新“一揽子”去库存方案最大的亮点在于形成了政策组合拳：中央政治局会议的表态意味着，政策将由点及面，全国范围内住房去库存的大幕即将拉开。
一是需求侧限制性条件放松：全国范围内调整首套房和二套房首付比例下限，分别降至15%和25% ；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限调整至2.775%和3.325%；取消全国层面首套和二套住房商业性贷款政策利率下限。
二是供给端地方政府主导收储：提出“商品房库存较多的城市，地方政府可以以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，继续“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”，推进“消化存量商品房”重点工作。设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
三是缓释行业相关主体风险：在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
向前看，还有哪些政策值得期待？从细节来看，后续政策加码空间仍值得期待，原因有两点。
其一，本轮去库存压力相对更大。一方面，截至2024年4月，住宅类商品房待售面积近3.91亿平方米，略低于上一轮的高点4.66亿平方米，但由于销量急剧下滑，导致库存去化周期被动拉长。另一方面，居民存量债务杠杆更高。2016年居民杠杆率季度均值为42.7%，而截至2024年一季度末，居民杠杆率已经攀升至64%，这意味着居民加杠杆的空间并不如2016年那一轮充足，需要来自政策端更大力度的托底。
其二，不少地方在实操中已经落实了相关政策。在全国范围内取消购房首付比例和贷款利率下限，其本身是具有弹性的。2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。不少地市在执行政策的时候已经把房贷利率下调至LPR减一定点数，首付比例的实际执行也是类似情况。而市场对地方政府真金白银收储的期待较高，但从此次政策的表述来看，“酌情以合理价格收购部分商品房”，且要求“以需定购”，第一批资金安排了3000亿元保障性住再贷款，用于支持以上事项。
从以上两点看，对后续政策加码空间的期待以及政策落地的效果，才是当前市场行情持续性和强度的核心定价逻辑。（作者系光大证券首席宏观经济学家）
