房价从来没有哪一年像今年这样牵动了如此多中国人的心。市场不断传出房价下降、个贷收紧、限购松动、不动产登记、征收房产税的消息，让购房者、房产商、投资者和各级政府百感交集。
曾让住建部部长“熬白了头发”的房价飙涨问题，如今也变成了“防涨又要防跌”的新难题。7 月19 日，苏州全市取消对90 平米以上住房的限购政策，本地人和外地人均可直接在苏州购买90 平米以上的房屋。至此，全国已经有29 个城市放松或取消楼市限购政策。
针对目前房地产市场的诸多疑问，本刊采访了中国人民大学教授、房地产研究专家李卫东。
《光彩》：您如何看待今年上半年房地产市场的下行趋势？
李卫东：今年上半年住宅需求明显回落，超九成城市成交同比下降，多地库存接近2010 年以来最高。没有只涨不跌的楼市，房价随供需变化而波动是正常的，这种波动将来会变成常态。
当前降价促销多出现在三四线城市，这些库存量大的城市要通过降价走量来化解风险。一线城市房价上涨态势有所遏制，但个别城市的“量价齐跌”不过是“假摔”，按照国家统计局的数据，以2010 年为基点，今年6 月份北上广深四个城市商品住宅价格指数上涨了29.3%、25.1%、29.7% 和26.1%，此类涨幅远超二三线城市。行业尚未迎来真正的“拐点”，未来整个房地产行业或将面临真正的下行趋势，才是2012 年以来房价持续快速上涨后的合理回归和调整。
三四线甚至部分二线城市房价齐跌，根源在于资本的逐利本质，即过去几年是投资引起的房价猛涨。2011 年之前，三四线城市尚未成为房地产商的战场，而到了2011 年，一线城市纷纷开始限购，把房地产商“逼”到了三四线城市，导致这些城市的楼市产能过剩。今年上半年，受信贷政策和市场调整影响，楼市进入“反常”的低迷期，那些市场嗅觉差、融资能力弱的中小房企将被淘汰。而大型房企的融资渠道更多元化一些，应对价格回落和市场降温的能力较强，出现资金链断裂的可能性较小。并且，如果房地产市场出现大的波动，各级政府也不会坐视不管。
《光彩》：部分地方政府已经放松或取消限购，是不是传递了救市的信号？
李卫东：近期中央实施了比较稳健的货币政策，房地产调控的方法比过去成熟了很多，尽管今年整体经济增速放缓，但由于中国的经济总量比较大，对国民经济短时间内并没有明显影响，因此中央不会针对房地产出台类似2008 年的刺激政策，再次推动房地产价格近乎失控的上涨。“保持房价基本稳定”是当前房地产政策的短期目标。鉴于不同区域、不同城市房地产市场日趋分化，一线城市房价快速上涨，远超过居民的承受能力；部分三四线城市供过于求，房地产市场风险不断加大。为此，此轮房地产调控采取了差异化的调控手段，提出“分类指导”的原则：对一线城市继续限购、限贷和限价，不排除对个别房价涨幅较大的城市实施更严厉的限购政策；二线城市以“维稳”为主；三四线城市以“防跌”为主。
随着上半年全国房地产市场“遇冷”，特别是在部分三四线城市，房价回落的幅度过大，以济南领衔的放松或取消限购的政策调整已经表明地方政府开始出手救市。这些城市松绑购房政策的原因分两种：一是温州、呼和浩特等城市楼价持续下跌，地方政府吃不消了，于是放松或取消限购；二是近期房价停涨或回落，使购房者日趋理性，加上三四线城市房产商库存较大，房屋供需状况发生逆转，苏州等地楼市面临巨大压力，促使地方政府调整限购政策。但放松或取消限购未必是一剂良药，可能救不了楼市。
首先，限购政策本身早已不如刚出台时那么有效，已经不能起到抑制“不合理住房需求”的作用，房价已经涨到了居民难以承受的高位，这时候放松限购能增加多少市场需求？其次，房价太高，买不起房的刚需群体仍旧买不起，而投资者又买涨不买跌，房价上涨无望、下跌可期，没有人会因为放松限购而入市。如果仅仅是取消限购，市场需求量增幅不会超过20%，这对市场的影响力甚至不及限贷放开。应对限购取消的政策效应持理性客观的认识态度，不应抱过高期望。
《光彩》：任志强说，“不动产登记不会让房价跌，现在不买房很傻”。您如何评价房不动产登记对房价的影响？
李卫东：我看到了任志强的这个观点，这与他的老朋友潘石屹的观点正好相反。潘石屹认为《不动产登记条例》出台后，通过不正当手段获取多处房产的群体会集体抛售，从而增加市场上的房屋供应量，房价因此下跌。潘石屹的观点我并不认同，其实任总的说法更靠谱一点，因为制定《不动产登记条例》的初衷就不是为了反腐，而是为了整合现有各类信息，弥补《物权法》的不足，规范、保护产权。当然，不动产登记对投机、炒房、骗贷等行为也能起到抑制作用。未来配合房地产税的推进，对多套房也会形成挤出效应。但即使《条例》规定可以“以人查房”，也是有前提和限制条件的，这些限制条件与当前已颁布的法律法规应该是一致的，不是什么人都可以随便查别人的房产信息。
不管怎样，《不动产登记条例》仍旧是万众期待的，但该条例并未按国务院此前的要求在今年7 月之前出台。再次爽约是因为不动产登记所涉及的部门很多，要考虑的细节太多。此外，因为公众对不动产登记期望太高，将其余房地产税征收、反腐等联系在一起，市场波动也会阻碍条例的颁布。
《光彩》：多数购房者对房产税出台也寄予厚望，认为房产税将促使房价回归合理水平，您如何评价？
李卫东：当下社会上关于房产税开征有一种声音，就是房产税是降低房价的终极利器，这种说法的理由有二：一是地方政府获得稳定的税源，将改变完全依赖土地财政的局面，高房价的源头被掐断；二是增加持有成本，抑制投资需求，导致市场需求大大降低，供需关系转变。这种观点我不能苟同，因为房产税的征收必须以不增加纳税人的整体税负为前提。尽管统计口径有差异，但中国纳税人的整体税负是偏高的。既然增加了新税，那就必须减旧税，而且应该是减税在前，新税开征在后。
至于减哪些税，应该与正在进行的“逐步扩张直接税、缩减流转税比重”的改革结合起来，通盘考虑，比如调低增值税税率和企业所得税税率等。而目前的情况是，我们在减税方面还远远没做到位。
当然，颁布房产税还是势在必行的。因为现行的房产税费制度存在很多问题，表现就是内外税种不统一，收费项目过多过滥，存在重复征收等问题。应当借这次立法的契机，对现有的房产税费进行一次彻底的清理，该废除的废除，该合并的合并，该调低的调低，不仅减轻税负，也降低征收成本，“明租、正税、清费”是改革的方向。
中国房价高的原因主要还是在供应不足，在土地的供应数量和使用上存在很多管制，比如18 亿亩耕地红线的硬约束等。现在降房价的思路在压制需求而不是增加供给，思路出了问题。
房价上升，正是释放出信号，要把各种资源、人才、土地等配置到住房建设和供应中来，现在政府反其道而行之，比如对房地产商的贷款进行管制和压缩等，这些措施只会减少市场上的住房供应。房地产市场调控必须有长效机制，采用税收、信贷等经济和法律手段，完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等。
