案例6　普通动产“一物多卖”纠纷

　　案例：甲有机器设备一套， 于6月1 日与乙签订买卖合同，约定价款20000 元，7 月1 日交付，交付同时付款。6 月5 日，甲又与丙签订买卖合同，约定价款23000 元，也是7 月1 日交付，同时付款。6 月15 日，甲又跟丁就该机器设备买卖事宜达成书面协议，约定价款25000 元，7 月1 日交付，丁当场支付全部价款。7 月1 日，乙、丙、丁齐聚甲家，均要求甲交付设备，甲拒绝，三人诉至法院。

　　案例解析：为了有效维护交易秩序，保护诚实信用原则，2012年3月31日《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同司法解释》”）出台，并于2012年7 月1 日开始实施。

　　根据该司法解释第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。可见，《买卖合同司法解释》的相关规定是采用更加公平的方式来处理普通动产“一物多卖”纠纷，能够更好地维护交易秩序和买受人合法权益。

　　具体到本案中，三个买卖合同均有效成立，且买受人均未受领标的物，但丁已经实际交付价款，所以，可以根据上述规定要求出卖人履行交付标的物的义务。至于乙跟丙，虽然不能要求甲向其交付标的物，但仍然可以依法追究甲的履约不能的违约责任。

　　案例7　无权处分的效力

　　案例：甲出国前将自己的一台设备交由乙保管。期间，乙的朋友丙来乙家中，见到该设备认为其正适合自己工厂使用，于是支付3000 元将该设备买走，乙没有告知丙该设备归甲所有。甲回国后，向乙索取设备，乙方才将丙买走设备的事情告知甲。甲大怒，要求丙退还，丙不应。

　　案例解析：本案中，乙没有取得设备的所有权，也没有征得甲同意，就将甲的设备卖于第三人，乙的行为属于无权处分行为。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现甲对于乙出卖设备的行为不予认可，那么，他是否可以向人民法院主张确认合同无效呢？我们认为，甲可以主张乙与丙签订的买卖合同无效。但是，丙却依然取得设备的所有权，甲无权要求其返还。这是因为，丙取得设备所有权并不是基于买卖合同的效力，而是基于善意取得的规定。所谓“善意取得”， 又称为即时取得，是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）

　　转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

　　善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度，其目的在于保证交易安全。善意取得的构成要件包括：（一）出让人无权处分；（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的，即不知情；（三）以合理的价格转让；（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。另外，还有一点需要注意的是，无权处分人占有他人财产必须是基于合法的占有关系，才能成立善意取得；如果无权处分人是非法占有他人财产的，则不能构成善意取得。例如，从他人处偷来的财物，转让给第三人，即使第三人不知情，也不能主张善意取得。

　　本案中，丙依据善意取得制度取得设备的所有权，那么，甲的合法权益又当如何维护呢？甲可以要求乙返还出卖设备所获得的价款，如有其它损失，亦可要求赔偿。

　　案例8　商品房销售宣传广告的效力

　　案例：2011 年3 月，市民刘女士看到某房地产开发公司关于XX 小区商品房预售宣传广告单，里面就预售商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确说明，其中特别提到开发商即将在小区内建造一个融假山、湖水、草地和树木为一体的袖珍型公园，以改善居民环境，提高居民生活质量。因为该小区环境好，所以房屋售价每平方米也比临近小区普遍高出一两千元。刘女士对该小区的设施建设及环境非常满意，当即与开发公司签订了商品房认购合同，并支付了认购款5 万元。一年后小区建成，在签订正式商品房买卖合同时，刘女士发现，开发商并没有在小区建造公园，原先规划的区域变成了停车场。销售人员解释说，因为小区停车位少，无法满足业主需求，所以迫不得已才将公园变成了停车场。刘女士感觉自己受骗，一纸诉状将开发商告至法院。

　　案例解析：商品房预售活动中，开发商虚假宣传、欺骗购房者的情况不在少数。那么，商品房预售宣传广告的效力到底如何？如果商品房实际状况与宣传广告不符，购房者是否能够追究开发商的违约责任呢？

　　一般说来，广告宣传属于要约邀请，是向他人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请对于发出人本身没有法律约束力。因此，接收人不能依据要约邀请的内容追究发出人责任。

　　但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，本案中，商品房预售宣传广告属于要约，其关于袖珍型公园设计的说明对于刘女士决定签订商品房认购合同以及房屋价款的确定有直接影响，该说明应当视为买卖合同约定的内容。开发商违反此约定的，应当承担相应的法律责任。

　　本案中，开发商到底应当承担违约责任还是缔约过失责任呢？我们认为，如果刘女士以欺诈为由，不与开发商签订正式的商品房买卖合同，则开发商应当承担的是缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。如果刘女士愿意签订此房屋买卖合同，但由于开发商违反先前销售广告内容约定的，刘女士仍然可以要求开发商承担违约责任。

　　案例9　过户手续与房屋买卖合同效力

　　案例：（一） 2010 年9 月，韩某以50 万元的价格将其所有的一套住房卖给林某并签订了一份房屋买卖协议。林某一次性付清全部购房款，韩某将所售房屋产权证交给林某，但双方未到有关部门办理房屋过户手续。2011 年2 月，房价下跌，林某反悔，以房屋没有办理产权过户手续为由将韩某诉至法院，要求韩某返还购房款。

　　（二）2010 年9 月，张某以50 万元购买了一套商品房。装修完毕适逢此地段房屋价格上涨，张某便以60 万元将该房屋卖给常某，双方签订书面合同一份。常某交付房款并入住，但未办理房屋登记过户手续。2011 年8 月，张某又见房价上涨，遂以70 万元将该房屋卖给梁某并办理了房屋登记过户手续。此后，张某将60 万元现金退给常某，并要求常某退房。常某以签订了房屋买卖合同，且交清房款，应享有该房的所有权和使用权为由拒不退房。张某遂提起诉讼。

　　案例解析：房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见。

　　案例（一）（二）争议的焦点均在于对房屋买卖合同效力是否受过户手续的影响。对此，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十一条规定房屋买卖应当办理登记手续，但未规定登记后买卖合同才生效，所以未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

　　案例（一）中，韩某和林某签订的房屋买卖合同已发生法律效力，且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形，合同有效。因此，林某有权要求韩某履行房屋产权变更登记，但请求法院确认房屋合同无效，要求韩某返还购房款，于法无据。

　　而案例（二）则是典型的“一房二卖”。已经办理过户手续的购房人获得商品房的所有权，其他购房人不能对其主张权利，除非办理过户手续的购房人是与房屋出卖人恶意勾结，签订房屋买卖合同并过户。未办理过户手续，买卖合同仍有法律效力。因此，在本案中，梁某取得房屋所有权，但未办理过户登记的常某可以依法追究张某的违约责任，包括返还已付购房款和利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿。