为节省固定成本，减少办公费用，提高工作效率，很多经营者会考虑通过租赁的方式获得经营场所或生产设备。

　　然而租赁过程中的一些问题可能给经营者造成困扰，为此本刊特整理相关案例5则以供参考。

　　案例1　房屋所有权变更对租赁合同的影响

　　私营企业主张某承租朱某位于佛山市顺德区一套900 平方米的房屋作为厂房，约定租期为5年，每月租金为4000元，每月30 日前支付下个月租金。合同履行过程中，朱某将该房屋卖给了杨某，并办理了产权登记手续。后杨某向张某提出将租金增加至每月5500 元，张某不同意，杨某便通知张某搬离厂房。张某诉至法院，要求继续履行原租赁协议。

　　案例分析：本案中，朱某作为出租人将其房屋出租给承租人张某使用，由张某按月支付租金，租赁物产权明晰，且租赁合同的签订系双方真实意思表示，因此朱某与张某订立的租赁协议是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，租赁房屋过户给买受人杨某之后，原租赁协议在新的出租人杨某与承租人张某之间仍然是有效的，没有法定事由，双方仍需要按照原协议约定条款履行各自的义务。如一方想要变更租赁合同的内容，应当与对方协商并达成一致。现杨某提出增加租金，张某不同意的情况下，杨某无权单方解除租赁协议，法院应当支持张某的诉讼请求，责令杨某继续履行原租赁协议。

　　案例2　出租违章建筑，租赁合同无效

　　2010 年6 月，程某将位于杭州市西湖区的一套房屋出租给刘某进行个体经营活动，租期3 年，租金每月3000元。租赁协议签订后，刘某征得程某同意对承租房屋进行了装修。几个月后，有关部门认定该出租房屋系违章建筑，要求拆除，刘某的经营活动也不得不终止。

　　后双方就赔偿事宜未达成协议，刘某一纸诉状诉至法院，请求法院确认租赁合同无效，要求程某返还已经支付的租金并赔偿其装修费用及因经营活动停止受到的经济损失共计35000元。诉讼中，程某也提起反诉，要求刘某按照租赁合同约定支付未交纳的3个月租金共计9000 元。

　　案例分析：本案争议的焦点在于租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《房地产管理法》”）第五十二条规定以及1995 年建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋属于违法建筑不得出租，只有依法登记的房屋才能出租。可见，本案中程某与刘某订立的租赁合同因标的物不适格而无效。

　　租赁合同无效，应该如何处理？

　　《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，《合同法》第五十九条又规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。实践中，各地司法机构的做法也不统一。第一种做法是参照“有效”合同处理，即虽然合同无效，但系双方合意，故承租方应支付该违章房屋的占用使用费，其数额一般参照双方约定租金数额。此方式有利于平息纠纷，但却是对违法行为的纵容。第二种做法是确认合同无效，收缴违法所得。第三种做法是确认合同无效，责令出租人返还租金，但由于双方合同并没有损害国家、集体及他人利益，因此，判令承租方支付房屋的占用使用费，其数额以房管部门规定的数额为准。

　　就此案而言，根据2009 年9 月1 日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。我们认为，双方的租赁协议被确认无效后，程某应当向刘某返还已支付的租金，并赔偿刘某的经济损失，但可以要求刘某支付房屋占用使用费。至于装修费用，按照《解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　案例3　租赁合同的“情势变更原则”

　　甲公司与乙私营企业于2011 年8 月签订了一份《厂房租赁合同》，约定：甲公司将位于XX区XX镇的建筑面积约2000 平方米的厂房出租给乙私营企业，租期为3 年，年租金为50 万元，任何一方违约的，须支付对方违约金20万。

　　同时《厂房租赁合同》中约定，乙方租赁的厂房限用于食品生产加工。后当地地方相关部门发布文件规定：严格限制在工业园区外建工业企业及实施需新征用土地的技改、扩建项目。违反规定者，不予以注册登记、核准项目、办理环保手续、规划审批等。因甲公司出租的厂房在工业园区外，因此，乙企业未能办理相关审批手续，不能实现乙公司租赁厂房的用途和目的。乙企业与甲公司协商解除原租赁协议，双方未达成一致意见，后甲公司诉至法院，要求乙企业支付违约金。

　　案例分析：本案争议的焦点在于，租赁合同生效后，因为客观情况发生重大变化，导致合同目的不能实现的，承租人可否要求解除租赁合同。根据《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法> 若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，这就是《合同法》中的“情势变更原则”。

　　就本案而言，双方当事人对于地方政策发生重大变化的事实均没有过错，也无法预见，因此，任何一方均可以请求人民法院对合同进行变更或者解除乙企业并无违约行为，故无需向甲公司支付违约金。

　　案例4　租赁物致第三人损害的责任界定

　　夏某从林某处承租一门面房从事餐饮经营活动，因房屋年久失修，一天大雪将房屋压塌，造成前来就餐的张某重伤。后夏某与张某就赔偿问题发生纠纷，张某诉至法院，要求夏某承担有关的赔偿责任。夏某则认为，林某是房屋的所有人，应当对损害结果承担一定的责任。

　　案例分析：本案中，存在两个法律关系，一个是夏某与张某之间的服务合同关系，另一个是夏某与林某之间的租赁合同关系。

　　就第一个法律关系而言，张某到餐厅就餐，作为餐饮活动的经营者，夏某应当负有合理限度范围内的安全保障义务，因餐厅房屋倒塌造成张某、孙某和李某三人人身权益受损，夏某应当按照《人身损害赔偿解释》第六条的有关规定，承担相应的侵权责任；另一方面，张某与夏某存在合同关系，但在合同履行过程中，张某合法权益受损，可以据此要求夏某承担违约责任。此为责任竞合，张某可以选择其一进行维权，但不能同时要求夏某承担两种责任。值得注意的是，如果提起违约诉讼，按照法律相关规定，赔偿义务人不能主张精神损害赔偿。

　　就第二个法律关系而言，根据《合同法》第二百一十六条、二百二十条的规定，出租人应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途，除双方另有约定的情况下，出租人应当承担租赁物的维修义务。就此案而言，房屋坍塌的原因系年久失修，出租人林某对此负有不可推卸的责任。因此，承租人夏某对张承担赔偿责任后，可以依法向林某进行追偿。

　　当然，如果夏某对于房屋倒塌也存在一定过错的，也应承担相应的法律责任。

　　案例5　租赁物致承租人损害的责任界定

　　个体户黄某从a设备租赁公司租赁一套浇灌平台设备，从事浇灌平台业务。在作业过程中，黄某发现设备漏电，为不耽搁作业进度，黄某将裸露的铜线包扎好后继续浇灌平台，后不幸触电身亡。黄某家人与a设备租赁公司因赔偿事项达不成一致意见，起诉至法院，要求a设备租赁公司承担赔偿责任。

　　案例分析：黄某与A 公司之间存在租赁合同关系，根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。出租人未尽安全检查义务导致承租人人身、财产权益受损的，承租人可依法追究出租人的违约责任。根据《合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，承租人亦可要求出租人承担侵权责任。另外，承租人明知租赁物存在不安全因素，仍然使用的，对于损害的发生也存在一定的过错，应当承担相应的法律责任。