在最严厉调控政策之下，房企曾遭遇危机，但从结果看，其销售却普遍呈现先抑后扬的趋势

　　房价涨势得到控制，投资、投机需求得到抑制，供应有所增加，调控取得一定成效——2010年的楼市运行可以这样概括。
　　2010年全年，楼市共经历了三轮调控，可谓“后浪推前浪”。其出招之快、力度之猛，被一些房地产人士称为“史上最严厉调控”。
　　1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，提出增加供应、加强监管、加快保障房建设、落实政府责任等方面的十一条措施，被业内称为“国十一条”。为抑制投资、投机性购房需求，二套房贷款首付比例提至40%.不过，市场并未由此完全步入平稳轨道。1月以后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。尤其是不断冒头的高价地块，更是搅动地市、楼市快速升温。
　　4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》“利剑出鞘”，此次“国十条”目标直指高房价，并首次提出“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，对不符合相关条件的非本地居民则“暂停发放购买住房贷款”；此外，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”；二套房贷款首付比例提高到50%.随后一段时期，楼市形成了“拉锯战”。房地产企业资金链有所收紧，土地供应显著增加，刚性需求或观望、或出手，炒房投资客或转移、或蛰伏。及至9月底起，首套房贷款首付比例调整到30%，三套及以上房贷暂停；此外，北京等多个城市发布限购令，规定居民按家庭只允许新购一套商品住房，由此形成楼市调控第三轮“冲击波”。截至11月底，已有15个城市出台了落实调控的实施细则数据勾勒出调控的成效。以房价为例，2010年70个大中城市房价同比增幅在4月达到12.80％的峰值，随后各月分别为12.40％、11.40％、10.30％、9.30％、9.10％、8.60％，至11月降至7.70％，呈逐月回落态势。
　　不过，临近年底，各地楼市纷纷出现“翘尾”行情。截至12月18日，2010年以来北京二手房住宅成交19.25万套，虽然成交量比2009年同期下降28.80％，但由于均价上涨等因素，交易总额却明显上升。除北京外，多个热点城市的楼市12月以来也出现了升温情况。房价上涨压力挥之不去，楼市调控不断面临考验。
　　因此，虽然2010年的楼市调控使尽了十八般武艺，但对它的质疑之声从未间断。曾有人发出这样的声音：“究竟是我们的调控本身违背了经济规律，还是调控的手段不得要领？”在最严厉调控政策之下，房企曾遭遇危机，但从结果看，其销售却普遍呈现先抑后扬的趋势。房企敏锐地发现了调控中的盲点：二三线区域市场、高端住宅和商业地产。此外，充足的流动性令成交量居高不下；经过较长时间的调控洗礼后，诸多开发商已有足够应对经验，布局更广，抗打击能力增强。即使在政策频出的时刻，他们依然从容地拿地或举债。
　　中国房产信息集团（CRIC）公布的统计数据显示，2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产，年销售金额也达到321亿元。相对于2009年，“前十”的门槛提高了100亿元。在“史上最严厉调控”下，凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验，开发商最终全身而退。
　　面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的“严防死守”，广泛布局二三线城市、乃至四线城市，成为多数开发商的选择。CRIC提供的数据显示，2010年销售额居前二十的开发商中，一线城市的贡献率由2009年的39%降至2010年的30%，而二线城市的贡献率则由48%升至54%.布局的变化令开发商避过调控之手，而房价高企的背景之下，政策风险依然存在。从过去的数轮调控经验看，商业地产才是开发商真正的避风港。此外，住宅产品的高端化，成为开发商另一考虑。CRIC研究报告显示，从单个项目销售来看，高端物业一直维持较好的成交态势，如杭州的蓝色钱江，太原的星河湾等项目成交量在2010年均出现上涨。
　　不过，国泰君安分析报告认为，未来5-8年，地产业“高成长、高利润、高杠杆”特征将呈下降趋势。一些业内人士表示，2010年，地产行业的暴利时代已经结束了。