近年来，小区内丢车的案件时有发生，在相当多的案例中物业公司承担了赔偿责任。通过对几年来全国大量丢车案例的分析，在此提出一些建议提醒物业公司：一是管理层面上，提升业务水平，避免丢车；二是法律层面上，完善法务操作，降低经营风险。

“保管”还是“场地使用”要明确
　　〔案例〕王女士的丰田轿车停放在其居住小区内家门口，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。该车某日丢失。经小区监控录像显示，事发当天晚上有人将此车开走。为此，王女士状告物业公司疏于管理，导致车辆被盗，要求法院判令物业公司承担过错责任，赔偿其经济损失5万元。上海中院审理后认为：“从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错。因此，王女士要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立。”法院驳回上诉，维持原判。
　　〔分析〕以上案例法院判决赔与不赔基本是以认定存在保管关系还是车位使用关系来区别的。根据以往案例，认定存在保管关系的，基本都会赔，认定存在车位使用关系的，基本都不赔，除非物业公司存在严重过错。
　　车位使用关系实际上是场地租赁关系，出租人按约定提供了车辆停放场地，场地符合停放车辆的用途，作为出租人就完成了自己的合同义务，对车辆丢失、毁损没有法定的赔偿责任。实际上，事前模糊操作对物业公司很不利。物业公司规避赔偿风险的第一件事，就是在纠纷发生前的各个环节确定双方形成的是车位使用关系，而不是保管关系，并形成相关证据保留下来，以备将来诉讼时可以呈现在法庭上。
　　〔对策〕1.在物业公司的规章制度等内部文件上，避免使用带有结果意义的“看管”、“保管”等字样，应使用纯粹描述行为的“巡视”、“检查”等，虽然公司内部文件的措辞不能影响双方的实际法律关系，但事实是，法官在判决时经常运用表面证据进行片面的、简单的认定。
　　2.在《管理公约》、《物业服务合同》中明确，针对业主车辆双方形成车位/场地租赁使用关系，非保管关系。
　　3.在《物业服务合同》中对车位使用关系和车辆保管关系区别收费，业主选择车辆保管的，要付较高的费用。
　　4.停车卡或出入证上提醒的内容，大致要包括几方面：一是提醒对方有注意义务；二是车辆仍由对方控制和保管；三是卡片不是用来查验放行的，物业对车辆没有取得实际控制，如果管理上必须要查验放行的，也可以口头告知；四是声明双方关系为车位提供使用关系。
　　5.在小区门口、停车场醒目位置安置类似提醒告示牌，告知对方加强注意，停车场不负责保管，并进行拍照、保留发票等凭证。但要避免使用“一切后果自负”、“丢失概不负责”等确定法律后果的词句，一则法律后果由法律规定，由法官判断，越俎代庖有蔑视权威的嫌疑，其次这些字眼会刺激并促使法官适用“经营者利用通知、声明、店堂告示等方式作出不公正、不合理的规定认定无效”的规定。
　　6.尽量避免在公司营业执照、收费许可证或其它文件上使用带有“保存保管”含义的字眼。
　　7.熟悉当地法规，有时候地方规定会帮上大忙。

不要留下履行义务存在过错的把柄
　　有一些案例中法院判决物业公司赔偿的主要理由为物业公司的服务存在过错，而没有深究是保管关系还是车位使用关系，请注意以下案例：
　　〔案例〕大厦业主宋某，某日回小区时领取了出入证，将车子停在车位上。第二天发现车辆丢失。询问当班的停车场保安员，保安称前一天晚上，宋某的车被开出大厦，他向司机要出入证时，司机说出去接人，五分钟即回，保安便没有多问即将车放行。宋某遂提起诉讼。称按车辆出入证注明的注意事项：“汽车驶出大厦须交回此证方可放行”，但保安人员未尽妥善保管义务，违反车辆出入之规定，将车辆放行，主观上具有重大过失，请求判令赔偿。法院经审理后认为，“原告按规定向被告申请在大厦小区内获得停车位一个，并按月向被告交纳车辆保管费100元，几年来驾车出入小区均按规定领取和交回出入证，故原被告之间已形成车辆保管关系，被告对在小区内的车辆负有保管义务。原告的车辆被人驶出大厦时，被告的保安人员未按规定收回出入证便将车放行，造成该车被盗，被告对此应负车辆失窃的赔偿责任。”
　　〔分析〕存在保管关系的同时又存在过错，物业公司被判赔偿自不待言，有合同法的规定，而在不存在保管关系但存在过错的情况下，法院判决赔偿的依据是《物业管理条例》的相关规定。物业公司规避赔偿风险要做的第二件事情是完善相关设备设施和操作步骤，避免落下履行义务存在过错的把柄。
　　严格来讲，以上案例中物业公司败诉的原因是业务管理上的问题，并非法律操作上的问题。
　　〔对策〕1.物业公司不能完全做到的服务，最好不要迫于签约的压力写进合同里去，否则将留下长久的隐患。
　　2.物业公司已经做到的服务，一定要留下记录。
　　3.了解当地法规或规章对物业企业有无强制性的义务规定。
　　4.注意保安设备设施的日常维护更新，点检管理制度有无漏洞死角和法律上的隐患。

注意片面判断的问题
　　〔案例〕张某驾驶轿车到某大超市购物。当他到广场地下停车场的入口处取卡时，发现取卡机上贴了一张“请勿取卡”的告示，保安当时称取卡机坏了，并指引胡某把汽车停到了地下停车场。张某锁好车后，到超市买了商品，并用购物小票换取了一张免费停车卡。随后到停车场取车时，发现车已经不见。张某将超市和物业公司一起告上了法庭，要求赔偿。物业公司辩称，物业公司跟超市没任何关系，停车场是免费对外开放的，所有车辆都可自由出入，保安只是指挥车辆出入，没有对车辆进行登记的义务。法院调取了公安机关对当时值班保安的询问笔录，该保安称必须要对来停放的车辆进行登记，而且要发一张卡，走的时候还要收回卡。但事发当日并没有对丢失车辆进行登记。广州某区法院审理后认为，“询问笔录足以证明物业公司没有履行登记和凭证放行的义务，对原告车辆的丢失存在重大过失，即使是无偿保管，也应承担赔偿原告经济损失的责任。”
　　〔分析〕一个物业公司免费服务，却要赔偿，仅仅因为不收费的物业公司平时要登记发卡，而案发时卡机故障没有登记发卡，因而被认定存在过错，即使无偿也不能免责。
　　类似现象被一位获得诺贝尔奖的经济学家深刻论证过，他举了两个实验例子：1、人们更愿意花1美元买由90毫升纸杯里装的100毫升冰激凌，而不愿意花同样多的钱买120毫升纸杯里装的110毫升冰激凌，只要没有摆在一起卖；2、折扣店里卖一套茶具，一个茶壶加7个完好的茶杯和1个有点破损的茶杯，售价50美元，买者寥寥，然而将其中的1个破损茶杯加另外1个完好的茶杯撤掉，变成一个茶壶加6个完好的茶杯，同样的售价顾客却趋之若骛。由此他提出“有限理性”理论，就是人们的消费行为不是完全理性的，经常会做片面的、简单的不理性的判断。
　　法院判决也存在同样现象，物业公司虽然免费提供了更多服务，比如指引停放车辆，却因卡机故障未打卡，成了表面上明显的失误。就像纸杯和冰激凌的对比如此显眼，以致于消费者无暇细想更有意义的钞票和冰激凌的对比就做出他的消费决定一样。如果案例中的物业公司不打卡、不登记，判决结果可能大相径庭。
　　〔对策〕为规避丢车赔偿的风险，物业公司还要在日常的法务操作中和诉讼提交证据材料时谨慎行事，注意细节，注意表面的形式上的问题，避免出现虽然无足轻重却很显眼的过错。具体如何操作，只能“运用之妙，存乎一心”。