老人们在一起唱经典老歌
家居式公寓+酒店式服务 姚雪看起来年轻时髦，说话轻声细语，时不时会蹦出几句英文，看外表很难将她和养老产业联系在一起。
2009年重阳节，姚雪和几个朋友共同投资的爱暮家国际养老院在北京正式开业。养老院建在号称“天然氧吧”的香山脚下，占地27亩，与香山植物园仅有数百米之遥，除了周遭的优越环境，养老院内也拥有大面积的园林绿化。为了选择这个合适的地址，姚雪曾经整整忙了十多个月，值得庆幸的是，这个地理位置已经成为吸引老人们的最重要因素。
为了建一家代表未来发展趋势的养老服务机构，在筹备爱暮家之初，姚雪曾前往国内外多个高级养老院考察，综合考量之后最终决定以星级酒店为雏形，融入欧洲养老机构先进的服务理念和星级宾馆的管理模式。
与传统的养老院相比，爱暮家的居住环境更像是品质上乘的家居式私人公寓。155套房间均为欧式精装修，房间分为单人房、夫妻房和家庭房，还有附带小花园，可以种花草和蔬菜的花园房。家庭房和普通家庭的两居室几乎没有差异，平时老人住，周末子女可以过来陪伴老人。老人们可以根据自身情况选择适合自己的房间。
配套服务和管理的设计方面，爱暮家在星级酒店模式的基础上充分考虑了老年人的生活特点。房间内全套家具、空调、电视、浴室、互联网络和应急呼叫系统一应俱全。寓所采取统一的酒店式管理，每天由专门的清洁人员为老人打扫房间、洗涤衣物，甚至还可以提供代购等服务。
除了寓所，另有两栋大楼为老人提供休闲娱乐活动。玻璃顶棚的阳光茶吧、从窗口就能看到香山景色的营养餐厅、供老人休闲娱乐的棋牌室和聚会场所，以及小型的书画室、图书馆，还有网球场、门球场等运动场地。考虑到老年人日常行动的安全，爱暮家的服务设施非常注重细节，比如扶手、通道、浴室等在装修时都是无障碍设计。
爱暮家还特别聘请了高级营养师，结合老人的个体特质和每天的活动设计多种营养配餐，老人可以根据自己的喜好和需求点餐。在医疗方面，爱暮家与301医院合作，为老人提供急救绿色通道，并附上先进的紧急呼叫系统和经验丰富的护理人员的贴身服务。
这仅仅是基础的硬件设施。孤独和缺乏交流往往是老年人心理上最突出的问题，爱暮家的解决方案是每个月都为老人设计丰富的活动主题。比如端午节跟老人一起包粽子、做香囊，平日里组织乒乓球比赛等等。另外，爱暮家还有自己的内部刊物，除了将这些活动内容刊登出来，爱好文学的老人也可以向刊物投稿，这里的编辑甚至还可以帮助老人整理回忆录，“吃饱穿好只是老人的基本需求，我们还要让他们发挥自己的爱好和特长，让他们觉得老有所用，重新找到生活的乐趣。”姚雪说。
经营模式仍待探索 “和传统的带有福利性质的公办养老院相比，我们的运营模式更接近现代企业。”姚雪说，因此，寻求商业化利益是经营者和投资者不得不考虑的问题。
目前中高端养老机构主要有以下几种模式：一种是租赁模式。这是目前最常见的经营模式，根据住宿条件不同收取不等的租赁费用，爱暮家便属此列。按照房间的标准和规格，爱暮家标准房租金价格在2000—5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。营养餐厅实行点餐制，通常每位老人每月餐费在600元左右。在北京的高级养老院中，爱暮家的收费标准不算太高，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。
第二种是会员制。会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员，不但要交纳房间的租住费用，还要一次性交纳昂贵的会员费。根据媒体报道，入住北京某五星级养老院需要20-40万不等的会员费，这还只是固定的入园费，此外每个月还要缴纳4000-5000元的住园费，护理费等费用则需另算。粗略估算，一个老人在此生活10年的支出将高达近百万元。
上海亲和源则采取另一种会员制。入住老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳2万元至6万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。
还有一种是商业房产型。依照老年人的生活特点建造住宅公寓，将老年公寓作为商品房出售，通过房屋销售款回流资金。这种模式近期遭到许多人的质疑，有业内人士认为，社会资本对投资大型高档老年公寓趋之若鹜，甚至有些开发商打着公益的旗号，搞综合性土地开发，其中养老院项目不过是他们的一个“摆设”，真正的目的是为了获得土地和财政的支持。不过姚雪对此并不认同，她认为，目前大多数投资者还是真正致力于养老产业，把养老产业做变了味儿的只是少数。
养老观念是最大阻力 除了一些质疑，民营中高端养老院还要面临很多诸如资本、资源、观念等方面的障碍。一方面，设施完备的家居式公寓和高标准的配套服务必然导致经营成本和入住价格居高不下，高价格决定了市场的狭窄，将大部分老人拒之门外。另一方面，要消除传统的社会心理障碍还需要很长的时间。此外，专业化服务水平较低，专业人才匮乏也是短时间内难以解决的问题。
在爱暮家，入住的老人分为长住和短住两种。短期休养的老人有100多位，长期居住的则有40多位，这样算下来，爱暮家的空房率只有5%左右，这在中高端养老院中已属罕见。
目前国内的大多数中高端养老院都面临着入住率不足的问题，“高昂的价格并不是阻碍老人入住中高端养老院的唯一原因，观念上不接受是另外一个重要原因。”姚雪说，“中国的养老观念和发达国家还有很大差距，这是中高端养老院发展缓慢的主要障碍。”
有调查显示，在欧美国家，只有10%左右的老人和子女同住，大部分老年夫妇愿意独立居住，互相照顾，如果伴侣不幸去世或家庭成员居住的地理位置很分散时，老人很愿意住进养老机构。而在中国，“养儿防老”的观念根深蒂固，家庭成员间互相依赖的程度非常高，子女将父母送进养老院要背负沉重的社会舆论压力，而许多老人也觉得只有身患重病或者子女不孝才会被送进养老院，因此对进养老院十分抵触。
在记者采访的众多老人中，能够接受进养老院的人并不多。
王先生是一家大型网站的设计师，他坚决反对将父母送到养老院：“不是钱的问题，在养老院生活可能会比较方便，但是亲人之间交流感情的机会就少了。而且，把父母送到养老院，亲戚朋友会怎么看我？”
李先生七十多岁，已经将生意全都交给儿子，自己在家颐养天年，他说：“孩子要是想让我去我还是会去的，一方面这些高端养老院的服务的确很周到，另一方面也给孩子们减轻点负担。不过，说心里话，我还是愿意和孩子住一起。虽然孩子都比较忙，不能老在身边，但毕竟住在一起感觉比较亲近。”
但事实是，对于大多数家庭来说，在现代化程度日益加深，生活节奏日渐加快的都市环境中，年轻人的工作和生活都非常繁忙，独生子女政策造成的421家庭模式（即四位老人，夫妻二人和一个孩子）已经受到了前所未有的挑战。在很多家庭很难保证妥善照顾老人的情况下，将年迈的双亲送往设施更完善、护理更专业的养老机构，让老人得到合适的照顾不失为一个选择。“我们应该转变观念，将父母送去养老院居住应当被视为尽孝道的一种体现。”姚雪说，“对于众多家庭经济条件优渥，但子女工作繁忙，或者子女在国外工作的‘空巢家庭’而言，中高端养老机构的出现是缓解老人‘空巢’症的良方。”
现在住进中高档养老院的老人以离退休干部、大学教授、工程师等收入高、观念比较开放的高级知识分子为主。以爱暮家为例，附近各个院校的退休教授是其主要的客源。
“这些老人的知识结构和生活水平要求我们有更专业的人才提供更优质的服务。”让姚雪困扰的是，国内目前还没有专门的学校来培养中高端养老院的护理人员和管理人员，“要想找到百分之百合适的人才是不可能的，只能自己培养。”包括管理层和基层服务人员，爱暮家目前的60多名职工此前大多是酒店服务人员和管理人员，来到爱暮家之后再组织培训。
姚雪和她的同事们在打造一种新的养老模式的同时也在努力改变传统的养老观念。姚雪说：“中国目前的消费能力已经达到了中高端养老机构的消费能力，人们的思想也越来越开放。但是，对新生事物的接受都有一个过程，消费习惯和心理还需要培养和引导，我们先从北京做起，解除老人的信任危机，让老人转变一定要在家养老的观念。”
对于资金回收的前景，姚雪还是比较乐观。“事实上中国的养老产业刚刚开始，产业分散且规模较小，还没有形成成熟的产业。我们先行一步，给未来的市场竞争打下了一个比较稳固的基础。”未来姚雪的主要精力将放在全国范围内品牌的连锁复制，她计划在高级养老院的模式上拓宽思路，在杭州等宜居城市陆续建立连锁机构，实现统一模式、统一标准的连锁服务，形成流动养老的模式，但是要实现这个规划将使她面临更大的资金压力。
时机仍未成熟 姚雪表示不方便透露爱暮家的投资金额，但是她告诉记者，像爱暮家这种规模的养老机构初期投资额一般在5000万左右，而这只是中档水平。据业内人士介绍，北京太阳城已经累计投入10亿多元，而上海的奥古新诺颐养中心预计总投资也将近10亿元。
显然，随着老龄化渐行渐近，中高端养老机构已经被越来越多的投资人视为新的“金矿”。据民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀透露，目前我国老年人口已达1.69亿，且以每年近千万人的速度增加，随着我国人均GDP达到3000美元，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。预计今年我国养老产业规模将超过1万亿元。如此庞大的老年群体，仅仅依靠公办养老院显然无法承担。“随着人们收入的增长，中国未来养老市场很大，各个层面需要细化，需要有针对性，中高端养老院正是为老年群体提供的一种差异化服务。”姚雪说。2000年以前，大部分中国的养老机构是由各级政府出资兴办，虽然收费低，但不能保证享有最好的护理条件，并不受中高端收入人群的欢迎，这给民营养老机构带来了机会。
但是，先行试水的中高端养老院过得并不如意，这让我们不得不重新考虑这个市场的商业潜力。“虽然市场潜力巨大，但是养老院不是个高回报的投资，老年人的护理行业需要较长时间才能盈利，如果在商言商的话，相较于投资回报率较高的房地产、股票、黄金等热门投资领域，目前它还不是一个很好的商业投入。”姚雪说，“寻求短期回报的投资者必然会失望。”
与公办养老院相比，民营养老院尤其是民营中高端养老院的起点高、风险大。公办养老机构有政府和政策支持，但私立养老机构是纯商业行为，投资者和经营者必须面对高额的土地成本、建筑成本和运营成本的挑战，且很难得到政策补贴。“国家对民营养老院的补助是一个床位每月50元。”姚雪说，这对于中高端民营养老院的开支来说无异于杯水车薪，据业内人士介绍，目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是以“民办非企业单位”方式登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠，但利润只能用于福利事业；二是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。而如果以“民办非企业单位”登记，性质就类似非营利机构，意味着养老院的盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所办机构，这无疑降低了民营资本投资的积极性。
姚雪建议投资者不要盲目投入中高端养老行业，应当先做好资金储备和长期投入的心理准备。“尽管大家都预期有好的收益前景，但资金回笼周期长、回报慢，不是每个投资人都能承受的。我们已经做好了10年内不盈利的准备。”姚雪说，“如果想让中国的民营中高端养老机构良性发展，还需要国家出台一些政策，让民办养老院和公办养老院站在同一起跑线上。”
