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最近，房地产市场各种救市之声蜂拥而来，比如房地产企业资金断裂说、土地财政收入减少说、断供影响银行安全说、房价不能下跌说等等。这些声音尽管五花八门，应有尽有，但是不外乎一点，就是国内房地产市场的价格不能够下跌，否则，房价的下跌就会影响中国经济的发展，就会让GDP增长出现逆转。
其实，这些房地产救市之论，表面上是从公共利益角度来讨论房地产市场的发展，是从国家利益角度要求房价不能下跌，但实际上，仅是借公共之利来获取个人之利。因为，在任何一个市场中，岂有价格只能上涨而没有下跌的？价格的涨跌本来就十分正常，而把一个正常的东西说成是祸害，不知这是什么道理。
从这几年国内房地产市场的情况可以看到，当价格快速飚升时，有人说国内房地产市场的价格之所以会这样快速上涨，泡沫之所以这么大，是因为市场的“刚性需求”决定的。既然市场需求是“刚性”的，政府又约束供给，房地产市场的价格岂能不涨？
可是不知为什么，当十七大报告要求房地产市场成为民生市场，24号文件和359号文件、温家宝总理的政府工作报告对国内房地产市场的投资行为与消费行为作了一个区分，政府的政策开始鼓励居民的住房自住性需求，遏制住房的投资或投机性需求时，整个国内房地产市场就发生了翻天覆地的变化。这种现象说明什么？难道是房地产市场的“刚性需求”在一夜之间消失了？
其实，在福利性分房向住房商品化转轨的过程中，住房的“需要”是一个无限大的量，但是，请注意，这里所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。所谓的“住房需要”就是个人有改善其住房居住条件的愿望。中国的住房当然有无限的“刚性需要”，但是，在市场经济下，这种“刚性需要”有可能吗？市场没有货币来支付称之为市场吗？因此，在市场中，“刚性住房需要”只能是一种愿望或一种美好的梦想。
而“住房需求”则不同，它是指居民购买住房的支付能力，居民有足够多的货币购买适合他自己收入水平的住房。因此，“住房需求”是建立在居民可支配收入基础上的。这几年房地产价格快速飚升，是因为居民住房的“刚性需求”吗？其实根本就不是，那只是居民住房的“投资需求”。而住房的“投资需求”与“住房需要”、“住房需求”是一个完全不同的概念。
“住房需要”可以是无限的，也是无法满足的。“住房需求”是有限的，市场的价格决定了个人住房需求的大小。但是，对于“住房投资需求”来说，情况则不同了。“住房投资需求”主要决定于这个投资市场的风险高低、投资者进入的成本高低以及对市场的价格预期。如果投资者认为房地产市场投资风险低甚至是零风险，再加上可以低成本地利用银行金融杠杆，在这种情况下，投资者不仅会大量流入这个市场，而且会预期房地产市场价格进一步上升。此时，“房地产投资需求”也是无限的。正是这种投资需求无限膨胀，才把房价快速推高。但是，当投资者发现这个市场风险过高，进入成本上升时，那么一定会预期价格下降，从而迅速退出这个市场。最近，国内各地的房地产市场为什么会发生巨大变化，就是因为预期改变，进入者要退出，后来者不敢进。
如果“投资需求”能够让房地产市场发展与繁荣，能够让中国GDP快速增长，能够让地方财政收入迅速增长，能够让房地产企业及相关的政府官员大获其利，这样好的事情中央为什么要采取新政策来调整呢？
这里，涉及到现代文明社会的基本观念问题，即如果房地产市场完全是一个投资者的市场，那么政府通过什么样的方式来解决或保证广大民众的基本居住权。有人说，住房本来就是富人购买的，一般民众的基本居住权只能通过政府的住房保障体系来解决。但是除了中国香港地区与新加坡之外，世界上根本就没有哪个国家和地区的居民的基本住房条件是通过政府来解决的。因此政府根本就没有这种能力，如果有也只能是以绝大多数居民基本的居住条件被严重掠夺为代价的。所以，把住房仅作为投资市场，不仅违反了人类文明社会的基本准则，也是造成整个社会动乱的根源。还有，如果房地产市场仅是投资市场，这个市场也无法持续稳定地发展。特别是在土地公有的情况下，会更加严重。因为，既然是投资市场，那么这个市场的价格是由投资者的预期来决定的，而不是由供求关系来决定。这就必然导致房地产市场的价格大起大落，从而造成整个市场的巨大震荡，也容易引发一个国家的金融危机与经济危机。所以，没有哪一个国家会把房地产市场完全作为一个投资市场来对待。基于以上理由，政府就得把房地产市场转变为消费市场而不是投资市场。
就目前的情况看，房地产市场的“刚性需求”为什么会一夜消失？其实，消失的是 “投资需求”而不是 “消费需求”。因为，居民住房的消费需求永远是既定的，只要房地产市场价格合适，居民住房的消费需求随时都会进入这个市场。而当房价很高，高得国内绝大多数居民没有支付能力时，居民的住房消费需求只能够是“住房需要”而不是“住房需求”。按照市场法则，如果销售减少，开发商只要将价格调整到适应居民住房消费的水平上，那么住房市场又会出现新的发展与繁荣。
因此，就目前房地产市场的情况来看，一些人叫嚷房价下跌会对国内经济及金融市场造成巨大影响，其实是希望借此方式来使房地产市场继续成为投资市场而不转变为消费市场，维持房地产市场的暴利，并希望整个社会的财富都能够在短期内聚集到房地产开发商手上，聚集到少数政府官员手上。可以说，中央的房地产政策出台了这么久，房地产开发商宁可不卖也不降低价格，这是市场经济历史上从来就没有的事情。在这样的情况下，如果中央政府被这样的言论所迷惑，那么不仅国内房地产市场的发展模式得不到及时调整，房地产市场所面临的风险也将进一步加大，中国绝大多数居民的住房福利条件无法改善，也违背了十七大报告的基本精神及温家宝总理在今年政府工作报告中提出的工作任务。因此，房地产市场的变化有一万条理由，但价格上涨与下跌则是其核心的东西。如果一个市场价格上涨近十年却没有下跌，那么这个市场意味着什么？如果我们的房地产政策与民众日常需求南辕北辙，那么这样的房地产政策岂能长久？！
编辑 何健(hej@gcmag.cn)
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