客户跳单是否属于违约

　　问：我公司是一家房产中介公司，最近接二连三被客户跳单。我们帮客户找到了合适的房子，但客户却私下和房东联系，不给我们中介费，请问客户的做法是否属于违约？
　　答：房产中介属于合同法规定的居间行为。居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。居间人取得报酬必须具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。您公司履行了居间义务，但客户却私下与房东成交，客户的行为属于违约，应按照居间合同的约定向您公司支付报酬。

处罚主体如何认定

　　问：我公司将厂区食堂承包给李某经营。今年2月发生一起轻微食物中毒事件，而李某从开业至事件发生时一直未取得卫生许可证，现相关部门拟进行行政处罚。请问，应该处罚我公司还是应该处罚李某？
　　答：根据《行政处罚法》规定，行政处罚的对象为行政相对人。一般来说，您公司对于内部食堂承包属于您公司内部的管理行为，对外来说，行政机关对于经济主体的承包关系不作干预，行政管理的对象仍是作为行政相对人的您公司。所以，行政机关应处罚您公司。至于您公司因此受到了损失，您公司可以依据与李某签订的承包合同，向李某追偿。

我是否需要负担医疗费

　　问：我的餐厅内有一间洗手间，由于年久失修，我在门口贴了一张纸条说明洗手间不对外开放。前几天，有客人来我餐厅吃饭期间去了洗手间，并被屋顶一块脱落的瓷砖砸伤，现客人要求我赔偿医疗费，请问我需要负担他的医疗费吗？
　　答：是否承担医疗费，要看您餐厅是否有过错。一般来说，经营者提供经营场所，供客人用餐消费，经营者应履行安全、服务等义务。洗手间既然年久失修，有给他人造成伤害的危险，您餐厅应采取修理或将其上锁等措施，消除危险。根据生活经验，仅用纸条形式说明“不对外开放”，客人看后，感觉不对外那可以对内，是“能用”的。当客人进入受到伤害时，您餐厅未充分尽到消除危险的义务，具有一定过错；客人本人作为成年人，在有纸条明示的情况下仍进入，也有一定过错。所以，客人的医疗费由客人自己与您餐厅共同承担。至于具体比例，由两方协商确定，如协商不成，最终将由法院根据事实、证据和法律规定进行判决。

商铺属于夫妻共同财产吗

　　问：我父亲去年以我的名义购置了商铺和一栋别墅，现由于我的婚姻出现问题，准备离婚。请问我父亲购买的商铺和别墅属于我和我妻子的共同财产吗?
　　答：这种“借名买房”的情况比较复杂。如果婚姻关系存续期间，您父亲以您的名义买房，您妻子知道并同意“借名买房”情况，且您父亲有证据证明您妻子“知道”、“同意”的事实，一般来说，该房屋属于您父亲的财产，不是您夫妻的共同财产。但如果您父亲没有证据证明您妻子知道并同意“借名买房”的事实，则房屋为您夫妻的共同财产。至于购房款，您父亲如有证据证明是其出的，则在您父亲与您夫妻两人之间成立债权债务关系，您和妻子有向您父亲清偿购房款的义务。

没有书面合同的约定有法律效力吗

　　问：有外国客人从我们公司订购了一个样品，收到样品后，由于他们的客户不喜欢这款产品，他们想退货。这样我们会损失一大笔运费和关税，因此我公司不同意退货。但我们订购期间的约定都是通过E-mail进行的，没有正式的合同，请问我们的约定有法律效力吗？我们不同意退货有法律依据吗？
　　答：关于合同形式，《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。因此，虽然没有书面合同，但你们的电子邮件能对双方的权利义务予以确定，双方建立的合同关系，仍然是有效的。
　　关于退货，你们之间的电子邮件如对退货条件、情形作出约定的，按照约定处理。如未作出约定，根据《中华人民共和国合同法》规定，一般来说，只有在供货方产品质量严重不合格，购买方付款后不能实现合同目的时，购买方才有权解除合同、退货。购买方以其客户不喜欢为由要求退货，没有法律根据，你公司可以拒绝。
（以上问题由北京市长安律师事务所梁学军律师解答 E-mail:lawyer591@yahoo.com.cn）

编辑  张琳(hej@gcmag.cn)