穿了两个月就磨破了的鞋底
王刚（化名），男，25岁，某重点大学毕业。2007年3月至6月在北京一家著名房屋中介公司做业务员，主要负责房屋租赁。为了探询房产中介行业的真相，本刊记者辗转找到了业已离职的他。
怎样搞到房源
我就做了两个多月，时间不长，房屋买卖这块还没怎么涉及到，主要负责出租。
我们公司与其他中介公司相比，租赁是主业。一般来说，我们获取房源信息有4种渠道：一是自己从一些网站、论坛上搜集到的，然后打电话去核实、沟通。二是总部购买的房源信息。有那种专门的房产信息公司，它们会把网上出现的信息及时整合起来出售，这样得来的信息可能比直接从网站、论坛上弄来的真实些。当然，这也难免拿到过时信息，“都几百年前登的了，现在还问什么问！”一打电话过去人家就骂开了。三是房主主动找上门登记的。再就是“扫楼”扫来的。“扫楼”是我们行话，就是把居民区里的楼一栋栋搜索、打听一遍，在门栋等地方贴求租的小条，询问附近住户谁家要往外租房子。这时候千万不能说自己是中介，只能说以个人名义租房，这样中签的可能性才大。“本人因工作需要，急需求租附近两室一厅住房一套。”这样随处可见的小条，八成都是中介贴的。
在“扫楼”的过程中，和我们打交道比较多的是“房虫”，就是所谓的自由房屋中介。他们自己就是某个居民区的老住户，势力范围是他居住的这个片区。有些做得好的“房虫”比我们赚得还多。有些“房虫”会自己扮演中介的角色，直接和房主及求租者挂上钩；有些“房虫”会和我们合作，就负责搜集房源信息，如果他提供的这处房源成交了，最后赚的钱我们和“房虫”对半分。
靠什么赚钱
在我们店里，除了我和经理是大学本科，其他人的学历普遍很低，我们店长更是小学都没毕业，所以中介这行，是不看学历看“能力”——谁的反应快，沟通和变通能力强，谁就受客户欢迎，业绩自然也好。
我是我们店赚得少的，那两个多月一共才拿了3000多块钱。那些老业务员平均每个月能拿到五六千，因为他们掌握的房源多，回头房也多，跟那些回头房房主搞好关系，第二年可能还会少交一些代理费或延长免租期。
刚进公司的时候，公司对我进行了几天培训。说是培训，主要就是告诉你怎么打电话。一般情况下，给房主打电话时先不说自己是中介公司的，看情况步步推进，否则会引起客户反感。而接打租房者电话时，我们也先不透露自己的身份，对房子的具体情况说得比较模糊，见机行事。在一些二手房网站的个人版上，你会发现有一些房源拥有相同的联系方式，而且留的手机号码多是联通的，这多半是中介。
在我们这行里，租赁有两种模式：一种是中介公司租下房主的房子，付给房主租金，再把房子租给别人，这叫做代理。另一种叫代户，就是传统意义上的中介，带客户去看房，从中收取一定的劳务费，一般是一个月的租金。
做中介的当然都希望能够取得代理，因为一旦代理，我们自己可操作的空间就很大了。一般来说，代理赚的是免租期的费用，所谓免租期，比如，在中介公司和房主签定的合同中规定，租期一年12个月，房主只收11个月或10个月的房租，不交房租的那一或两个月就是免租期。名义上，代理是不收中介费的，但我们遇到不懂行的租房者，中介费照收不误。
而且，要是代理两居或三居，我们可以多隔出几间分租出去，这样一套月租2000千多的房子最终能以3000多的价钱出租。房主要是不愿意分隔房子，我们会想法说服，比如承诺最终会把房子还原回去。
为了游说房主能以代理的方式出租房子，我们会大谈代理的好处——第一是可以迅速、直接拿到一整年或两年的租金，而通常，代户或者不通过中介租房子，租金是付三押一。第二个好处是省心，哪坏了、哪出问题了，房主再不用管维修这回事。取得代理权后，中介公司会添置家具，多数是二手的。虽然合同中规定，房子里东西坏了我们要负责维修，但我们一般只是头两次给修修，后来再找，就不管了，打电话也不接。而且家具要有人为损坏发生，租期结束后，租户的押金我们也不退还。
代户里面也有学问。一般我们先和房主这边说，介绍成一个客户你给我多少钱的介绍费，房主有些不愿给，有些会给；接着再跟客户说，房主没给中介费，所以费用只能你出。这样，我们至少能赚到一方的中介费。
中介这行的薪酬模式都是“底薪＋绩效工资”。拿我们公司来说，底薪分为3个等级：800、1000、1200。单子做得越多，底薪和提成就越高。其实，大头还是公司拿。当然，也有个别业务员通过公司获取资源后，不想把利润上缴，瞒着公司私自往外做代户，这样赚得多一些；但是一旦被公司发现，就会立马开除。
遇到房主报价过高的情况，为了让他们把价格降下来，我们有时让自己的工作人员假扮成看房者，今天一拨说房子不好，明天又一拨说价格贵，一般人禁不住三两下忽悠，最终达成了我们认为合理的价位。
说实话，和客户发生纠纷中介一点不怕，因为玩合同是中介公司最擅长的一招。合同文本是中介公司草拟的，上面的条款仔细推敲下去都模棱两可，即使打官司客户胜算的把握也不大。比如，有些中介合同的补充条款上对于工作日的界定很有迷惑性，工作日是不包括周末的，但有些房主没弄懂工作日的具体含义，中介更不会详细解释，收房的时候就会有麻烦。
想说赚钱不容易
国内的中介很难做到不吃差价，这也难怪大家一提起“黑中介”都恨得牙痒痒，对整个中介行业的印象也不好。但是，中介也有中介的苦衷——这个行业本身进入门槛很低，有些公司只要交个加盟费就能开店，竞争非常激烈。再说在北京这样的大城市，我们业务员的底薪非常少，如果不想点“歪门邪道”，很难生存下去。
做中介，磨嘴皮子。“请问，您有房子要出租吗？”“您要有租房意向，可以随时和我联系。”……每天早上9点，我和同事进店的第一件事就是给无数可能的房主、租户打电话，往往一打就打到11点多。之后，还要和形形色色的房主、租户打交道，商谈价钱，回答各种问题，有时候一天下来嗓子都哑了。
做中介，还磨鞋底子。除了不停说话，我每天就是不停东奔西跑——扫楼、贴条、看房，有的房子甚至一天之内要带几十个人去看。贴条的时候，还要防着城管、防着居委会，一看见他们，得撒丫子就跑。假期？几乎没有。我们公司规定，一个月最多请两次假，长假也只歇了3天。
做中介最怕的还是白辛苦一场，替他人做嫁衣，也就是业内所说的“跳户”或者“跳单”——租户本来是通过我们看的房，结果为了省掉中介费，跳过我们直接和房主交易。为了防止“跳户”，我们之前会和房主签个看房合同。但是有时候你明明带这个人看了房子，最后和房主签合同的却是另一个人——往往是开始那人的亲朋好友，你也没法告人家违约啊，真是头疼。有时候气极了，一些中介便拿502胶去堵人家的锁眼。发展到后来，代户已经很少有人去做了，谁愿意费力不讨好呢？即便名义上说是代户，也是我们内部人假扮成房主，共同演一出双簧而已。
在售房业务中，这种现象可能更普遍。你想想，租房的人毕竟比买房的人多得多，跳上几单影响不是特别大；而售房几个月可能就那一单，跳了的话不但赚不到提成、差价，连与签单数相挂钩的底薪也会锐减。
我当初也没想长干，就为了多经历一些人生；而且干了一阵发现特别辛苦却挣不着什么钱；最主要的还是我心没那么黑，往往舍不得狠命“宰”人，觉得不管做什么还是诚信为本最踏实。所以，没过多久我毅然决然地离开了这个混乱的行业，期望凭自己的真本事在北京闯出一番天地。现在，我已经在一家外贸公司工作好几个月了。
这期间，我听说国家对房地产市场的监管越来越严，陆续出台了不少政策，年前中介行业问题频出，看来我的离开是正确的选择。前几天碰到我以前的同事，他说我走之后，特别是去年11月以来，公司能按时发出工资就不错了。他们中的许多人已经另谋职业，还有一些人正伺机准备跳槽。
