业主、开发商与物业公司三者之间的法律关系
张女士在市区购买了一套商品房。2013 年10 月25 日，开发商通知张女士交房，张女士欣喜不已。谁知，开发商将交房事宜委托给物业公司办理。物业公司提出，张女士需先预交半年的物业管理费，物业公司才能将房屋钥匙交给张女士。张女士听后很生气，找到开发商理论，开发商推说交房事宜已经全权委托物业公司处理，有问题找物业。张女士不明白，自己已经付了购房款，物业为什么不交房？自己跟开发商、物业公司三者之间到底是何种法律关系？
案例解析：我们在购房时，不可避免要与开发商及物业公司打交道，三者之间究竟存在何种法律关系？现一一进行说明：首先，业主与开发商之间存在商品房买卖合同法律关系。
开发商作为出卖人，负有向业主交付房屋的义务，同时享有收取房屋价款的权利；业主作为买受人，负有向开发商支付房款的义务，同时享有要求开发商交付商品房的权利。双方之间的权利义务关系主要受《合同法》的调整。
其次，依据《物权法》第76 条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。可见，业主与物业公司之间是一种委托管理关系，双方之间签订的是物业服务合同。
实践中，业主人数众多的小区，多设立业主大会。物业公司的选聘与解聘多由业主大会来决定，业主与物业公司之间的权利义务关系主要受《合同法》《物权法》等法律法规约束。
最后，按照《商品房销售管理办法》《物业管理条例》等相关规定，开发商在申请预售许可证开始预售房屋之前应当确定物业管理方案，并通过招标方式或其他法定方式选聘物业服务企业，与物业服务企业签订前期物业管理合同，明确约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等。
可见，前期物业服务企业是由开发商来选聘的。不过，现实生活中，多数开发商都会有自己的物业，出于自身利益考虑，开发商会倾向于用自己的物业，而不是选聘其他物业公司。另外，根据法律法规规定，开发商与业主签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。
当然，对于开发商选聘或指定的物业服务公司，如果业主不满意，按照《物权法》的规定，可以依法进行解聘，同时重新选聘新的物业公司并与之签订物业服务合同。重新选聘的物业公司与开发商之间不存在任何法律关系。
本案中，交房是开发商的法定义务，虽然其全权委托物业公司来办理，但依然不能免除自己的法定义务。开发商如未能按期履约，要依法承担法律责任。
物业停车收费，车辆丢失，谁来负责？
阳光新小区实行停车收费制度，业主每月向物业公司缴纳停车费800 元，然后就可以将自家的车辆停放在物业指定的区域内。小区业主李先生购买了一辆伊兰特轿车，按规定向物业交纳停车费后，将车停放在指定的停车位。不料，车买了不到3 个月就被盗了。李先生报了警，但车辆一直没有追回。李先生找到物业公司，要求赔偿其丢车的损失。物业公司指出，事先已经向业主说明“车辆丢失，物业概不负责”，因此，物业不应该承担任何责任。物业的说法是否正确？物业停车收费，车辆丢失，谁来负责？
案例解析：物业的说法值得商榷。将车辆停在小区，有可能形成下列几种法律关系：一、不收费，物业亦未明示要承担责任。这种情况下双方没有建立任何法律关系，车辆丢失亦不能要求物业承担责任。
例如一辆外面的车辆进小区搬家，在小区停放了几个小时，就没有建立保管关系。
二、不收费，但物业表明要承担一定责任。如物业向车主发放停车凭证、要求将车辆停放于指定的停车处等，这种情形比较少见。一般而言，由于并未收费，除非是物业有明显的重大过失，否则不承担赔偿责任。
三、收费，但是费用是交给业主的。业主可能是开发商，也可能是某个业主（业主可以买车位），也可能是小区业主共有的（有可能是通过物业公司收取，但归小区业主共有，用于小区公共支出）。这种情况下仍然没有建立车辆的保管关系，车辆丢失时，物业公司亦不承担责任。
四、收费，而且该费用的性质是向物业公司缴纳的车辆保管费（当然名义上可能是叫停车费或类似名称）。这种情况下物业公司与车主之间就建立起有偿的保管合同关系。有收费就有义务，如果发生车辆丢失，物业公司是要承担责任的。
如果没有缴纳专门的车辆保管费，但是缴纳了物业费，那么小区里业主的车辆丢失，物业要不要承担责任呢？一般而言，如果物业公司能够证明其已经尽到了必要的安全防范和管理义务，自身没有重大过错，是可以不负赔偿责任的。也就是说这种情况下，物业公司对业主的车辆承担的是一般的、较轻的安全注意义务（类似于物业公司对防止业主家里失窃需要承担一定的安全注意义务）。
业主不满物业服务，如何对物业进行解聘？
王先生所在的湖光小区与家和物业公司签订物业服务合同。小区继而成立了业主委员会，今年上半年业主委员选举了5 名代表（王先生在内）对物业服务进行打分，满分100 分，但家和物业只得到42 分的平均分。于是业主委员会组织召开业主大会，就解聘家和物业以及选聘新的物业公司等事宜达成决议，但家和物业并不认可业主代表的评分，更拒绝向新的物业公司办理交接手续。王先生和另外几名业主就更换物业管理事项向律师提出咨询。
案例解析：物业公司本是小区业主聘请的“管家”，其工作就是为业主服务。然而现实中，很多物业公司反客为主，使业主们不得不看其“脸色” 行事。业主们常常感叹，交了物业管理费，但却无法享受高质量服务。长此以往，业主和物业之间的矛盾不断加深，甚至引发激烈的冲突。如何将自己不满意的物业炒掉，成为困扰业主们的一大难题。
根据《物权法》第76 条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是由全体业主共同决定。实务中，业主可以通过举行业主大会选举业主委员会，由业主委员会与选聘的物业公司签订《物业服务合同》。如果业主认为物业公司侵害了自己的合法权益或者对物业公司服务不满意，可以由业主委员会代表业主与物业公司进行交涉。如果大部分业主不满意物业的服务，可以通过业主大会就解聘原物业公司及选聘新的物业公司等事宜作出决议，由业主委员会执行业主大会的决议，与原物业公司解除服务协议，与新物业公司签订服务协议。
如果被解聘的物业公司不配合办理交接手续，业主大会可以授权业主委员会代表业主向房管部门进行投诉，甚至提起诉讼，依法维护广大业主的合法权益。
附属设施致业主受伤，物业公司被判担责2013 年的一天，悦澜小区11 岁女孩小小与同学打羽毛球，在通过草坪周边铁护栏捡羽毛球时，被铁护栏带尖部分刺伤，花费治疗费3 万元。后小小的父母向法院提起诉讼，要求物业赔偿医疗费、营养费、父母护理误工费、精神损失费共计12 万元。
庭审中，双方各执一词。小小的父母认为，小区铁护栏只有70厘米高，尖端裸露在外，物业未采取任何防护措施，导致孩子受伤，物业公司应当承担赔偿责任；物业公司则认为，小区草坪周边安装护栏作用在于防止业主或他人任意践踏草坪，小小受伤的主要原因在于其父母没有尽到监护职责，物业公司不存在过错，因此不同意赔偿。
案例分析：物业公司在管理小区的过程中，免不了要设置一些附属设施，包括护栏、喷水池、园林风景、宣传栏、垃圾箱等。
物业公司作为业主选聘的小区公共设施的管理者，应当按照服务合同的约定提供完善的服务。物业公司在管理过程中，始终应将业主的人身、财产安全放在第一位。如果因小区设施设置或管理不当，给小区居民的人身、财产造成损害的，物业公司应当承担相应的法律责任。
本案中，小小受伤的部分原因确实是由于父母未尽到监护义务，除此，物业对于草坪周围铁护栏的设置也存在不合理之处，对小区居民人身安全形成潜在的安全隐患。物业公司应当预见到仅70 厘米高、尖端裸露的铁护栏可能会危及业主的人身安全，但没有采取任何安全防护措施，哪怕是危险提示或警告，结果导致惨剧的发生，物业对此负有不可推卸的责任。所以法院最终根据双方过错程度，判决物业公司承担70% 的责任，赔偿小小各项费用共计8 万余元。
