承租人优先承租权
蔡某与A 大厦签订了门面租赁合同，约定由蔡某租赁该大厦的B30 号门面。蔡某苦心经营，其门店生意逐渐红火起来。
然而好景不长，合同到期时，蔡某要求继续与A 大厦续签门面租赁合同遭到拒绝。蔡某遂将A 大厦起诉至法院，法院最终确认了蔡某的优先承租权。但实际上，蔡某的优先承租权在执行时却很困难，如果有其他人以高于蔡某的价格承租该门面或者出租人声称暂时不出租，那么蔡某的优先承租权就会落空。
案例评析：优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。由于原租赁合同到期，原承租人仍然想续租该门面的情况下，房屋出租人利用自己的优势，有选择承租人的权利，而承租人显然处于弱势，优先承租权即是对原承租人的一种救济方法。
优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才成立。法律条文对同等条件并没有明确界定，但理论上一般认为，同等条件首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限也应等同，若是分期付款，那么分期付款的方式亦应相同；再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。
关于同等条件标准的确定，一般以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。如果在同等条件下，出租人未通知承租人而与第三人签订租赁合同，承租人可行使优先承租权，出租人与第三人签订的租赁合同将不能生效或者将被解除。
实践中，经常发生出租人以自用或者第三方出价高为由拒绝出租的情形。为保障自己的优先承租权，承租人可在合同条款中对“同等条件”进行约定，如租金上下不超过5% 就算是同等条件。还可在合同条款中明确定义什么是“出租人继续出租”，如果出租人要自用门店或房屋，那么自用的期限可以加以限制，比如至少要自用一年，否则视为违约，应承担相应的违约金。
特殊用途经营
刘某在某小区沿街铺面租了个门面准备经营餐饮，装修完毕准备开张时却遭到该小区居民的阻扰，理由是经营餐饮有噪音及油烟污染，影响小区居民的休息和周边环境。刘某不得已想退租，于是找房东解除合同并要求赔偿自己的装修损失，但房东以合同合法有效为由，不但拒绝赔偿还要求刘某支付违约金，刘某想知道自己能否通过诉讼达到退租并获得赔偿金的目的。
案例评析：刘某要达到退租并获得赔偿金的目的应符合以下两种情形之一：第一，刘某与房东签订租赁合同为无效合同或可撤销，则双方获得的利益相互返还，有过错一方应赔偿对方损失；第二，刘某与房东签订租赁合同合法有效，但该合同中约定了不能达到经营餐饮这一合同目的可解除合同，且合同中对房东的违约行为及赔偿方式有相应的约定。
刘某为经营餐饮业务而承租房东的门面，但其很难证明房东知道小区居民反对经营餐饮业而故意隐瞒或者误导刘某，从而导致刘某产生重大误解作出了不真实的意思表示。此外，双方签订租赁合同内容并不违法且不存在恶意串通损害他人利益的情形，因此，刘某以房东欺诈或者重大误解请求合同无效或撤销合同无法律依据，不可能获得法院支持。 刘某与房东的租赁合同对解除条件未作出约定，无法依据第二种情形，即双方签订的租赁合同行使解除权。
合同的法定解除事由有以下几种：第一，因不可抗力致使不能实现合同目的；第二，当事人一方违约致使不能实现合同目的；第三，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；第四，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。刘某并不符合上述法定的解除事由，因此只能依据情势变更原则请求人民法院变更或解除合同，根据《合同法》司法解释（二）第26 条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”然而，刘某即便能通过此条退租，但仍无法追究房东的过错责任而主张赔偿所有的装修款。
在此提醒承租人：在签订租赁合同之前除考察出租人是否具有出租店铺的资质外，还应考察商铺是否符合自己的租赁用途。为避免租赁风险，在签订租赁合同时，首先，要求出租人就商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次，明确租赁的用途；再次，明确出租人对承租人相关手续的协助义务；最后，明确承租人解约、退租的权利和损失赔偿方式。
出租人毁约
张某承租了某商业广场中的店铺，经营家具品牌，租期五年。
由于当时地理位置较偏，开发商给予了相当优惠的租金。正当张某装修好准备进场经营时，开发商通知张某商业广场另有客户整体承租，不再出租给张某，也不同意张某的索赔要求。张某不得已向法院提起诉讼，要求开发商赔偿五年租期的租金差价三百多万元。法院认为原则上应支持张某的索赔要求，但张某尚未实际改租其它商铺，因此实际损失无法核实，最终驳回了张某的诉讼请求。
案例评析：本案涉及出租人毁约、承租人如何维权的问题。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某可以采取如下措施之一：其一，拒绝搬离；其二，起诉要求开发商继续履行租赁合同；其三，索赔违约金和实际经济损失，但在索赔经济损失时需要证明实际已发生的损害，而不是根据市场租金价格计算理论损失。
在商铺租赁关系中，承租人往往投资心切，对租赁合同没有提出任何疑异，签订合同后，才发现出租人的行为不符合自己的要求或者不符合常理需要，而合同却没有约定或者有相反的免责约定。此时，出租人违约，承租人很难补救，追究责任更成困难。在此提醒承租人，签订合同前应仔细审阅合同，可以约定一定数额的违约金，明确违约方违反合同义务应承担的违约责任。
假设本案中张某另行改租了其它商铺，那么张某就能按实际承租的商铺租金主张实际损失。因此提醒出租人，在确定租期、租金和提前解约的违约责任时，一定要注意考虑将来业态调整和整体出租、出售的可能性，在合同条款中为自己留有余地，以免发生类似情况时作为少数租户而付出过高的代价。
商铺面积少于合同约定
杨某承租了E 商场的A20 号店铺，合同约定该店铺的面积为28 平方米，租赁期限自2013 年4 月1 日至2014 年3 月31 日，租金为每月5 万元，按季支付。2014 年2 月20 日，商场在未告知杨某的情况下打出了转让广告，后经杨某打听得知，该商铺的面积实际为25 平方米。商场的行为是否违约，杨某如何维护自己的合法权益？
案例评析：本案是出租人违约的情形下承租人维权的问题。
首先，商场交付的店铺面积与合同约定不符，商场的行为构成欺诈，违背了诚实信用原则，违反了合同约定，应当承担违约责任。如果合同有明确约定按照合同约定处理，如果合同对此无明确约定，则杨某可以和商场协商要其退回多收的租金。
其次，依据《合同法》第230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果合同没有约定商场可以提前转让店铺，杨某的租赁期没到的情况下，商场事先未通知杨某而擅自出租，违反了上述法律规定。如果商场将该店铺转租给第三人，杨某可以向法院起诉确认商场与第三人之间的转让行为无效，杨某在同等条件下可以续租该店铺。
在此提醒承租人，在签订商铺租赁合同前应仔细考察店铺的面积、位置、周边环境等，签订合同时审查合同条款，明确约定双方的权利义务及违反合同时应承担的违约责任，而出租人也应信守承诺，避免因违法而付出高昂的代价。
