既有公寓式的宜居环境，又有酒店式的便捷服务，集住宅、酒店和办公于一体的酒店式公寓，越来越成为受大城市投资者欢迎的投资新品种。
近年来，酒店式公寓凭借其小面积、低总价的优势，得到不少购房人的青睐。但产权年限、持有成本等因素，又使得购房人在出手之前往往要考虑一番。购买酒店式公寓有哪些需要注意的细节？投资酒店式公寓收益水平如何？
酒店式公寓成为受大城市投资者欢迎的投资新品种
关注土地性质
酒店式公寓在国内已经发展了十几年，但近年来出现了不少鱼目混珠的项目，加大了投资者的投资难度。不少酒店式公寓都是商业性质项目，购房契税和水电费都比普通住宅要高。
针对市场上的混乱局面，不少城市出台了关于酒店式公寓的规范性解读。上海市国土资源和房屋管理局今年7 月份发布对酒店式公寓的解读文件显示，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70 年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
与酒店式公寓相区别的品种为公寓式酒店。公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40 年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
与上海市的此项规定有所不同的是，在其他城市的房地产市场上，很多酒店式公寓产权均没有达到70 年。从广州市国土资源和房屋管理局了解到，该市酒店式公寓在产权上不属于普通住宅的范畴，而是分为办公用地和商业用地两种情况，产权分别为50年和40年。
在广州，酒店式公寓的使用成本也相当高，商业用地按商业地产征收相关税费，如普通住宅的契税为房价的1.5%，商用物业契税则为房价的3%，足足翻了一倍。而在卖出物业的时候，无论是个人所得税还是营业税，商业物业征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。
从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气为每立方米2.05 元，但酒店式公寓的收费为电费0.9 元、水费5.1 元，大部分商业立项的酒店式公寓无天然气接入。
至于购买酒店式公寓，最应该关注的还是土地性质的问题，土地性质直接决定商品房的使用年限。如果酒店式公寓使用的商业用地年限为40 年，或者办公用地年限为50 年，使用时间短，在售价上也相应比同类住宅低10% － 20%左右，这个售价与年限的权衡，是购房者最关注的地方。
即便是在已经出台规范性解读文件的上海，名不副实的“酒店式公寓”也依旧存在，不少使用年限为40 年或者50年的住宅还是以“酒店式公寓”的名号在叫卖。
一位业内人士表示：“有部分之前叫‘酒店式公寓’的楼盘改名‘loft’销售，但实质上产权还是没有达到政府文件中‘酒店式公寓’70 年产权的规定，消费者应该根据售价加以甄别，选购之前问清楚土地性质。”
主打高出租率
虽然酒店式公寓在购买初期面临较多的问题，但已经购入该类型房产项目的业主却认为这是一项不错的投资品种。酒店式公寓与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，备受在我国工作的外籍商务人士的青睐。租户来源有保障，使得酒店式公寓成了近年房地产投资的热门选项之一。
现居北京的张小姐对酒店式公寓的定位很明确，谈到手上的酒店式公寓，张小姐直言：“我就是买来投资的，没有想过要自住。”
张小姐目前持有的酒店式公寓位于北京国贸cbD，是上下两层加起来80 平方米左右的loft，和目前普遍的50 年左右产权的酒店式公寓不同，张小姐名下的酒店式公寓产权为70 年。2006 年，张小姐通过朋友的介绍购入该酒店式公寓，当时直接租给开发商，后来开发商经营不善，合约期满后张小姐采取自己出租的方式。
“ 根据当时与开发公寓的酒店的合约，我买了之后可以租给酒店3 年多，到期后由于酒店经营的问题，我选择自己找租客，不再续约，一直以来出租率都很高，没有断租过。”张小姐介绍道，收回公寓后她经历了两任租客，第一个租客是一家小公司，租了房子当工作室，第二个租客是一位年轻的画家。
“ 目前该公寓的出租价格是每月9000 元，而我本身每个月也要为这套房子还9000 多元的贷款，如果断租，我的压力就会比较大，所幸一直没有断过租。”
几年下来，张小姐对自己的目标租客群体也有一定的把握。张小姐表示：“这样的公寓一般面向小型公司、小的办事处等，对他们来说比较实惠。也有一些生活质量要求比较高的个人，他们一般是SoHo一族，而我的房子环境比较安静，私密性也好，租客也能接受这个价位。”
从事酒店式公寓投资的业内人士李先生表示，在北京这样市场比较成熟的地方，由酒店等机构统一管理的酒店式公寓的入住率可能达到80%以上。
考虑维护成本
虽然出租率普遍相对较高，但酒店式公寓的维护成本却出现较大分层。由酒店或者管理公司统一管理的酒店式公寓，管理成本明显低于个人管理的费用。
河北秦皇岛做酒店式公寓承包的蔡先生表示，他所在公司管理的酒店式公寓，由于规模不大，只有不到20 套房，加上用工方式比较灵活，每套公寓的维护费用每年只要200元左右。
蔡先生表示：“费用这么低的原因主要在于，我请的固定保洁维护人员只有1 个，旺季的时候才找临时工。并且在和业主签订合同的时规定业主需要缴纳物业、取暖和无线电视费用，所以我这边单独计入维护费用的项目就少了。”
而对于酒店式公寓的直接业主张小姐来说，每年维护房子的费用显得比较高昂。据张小姐介绍，包括物业、取暖、制冷等多项费用，每年她要给物业公司15000 元的物业费用。从细分项目来看，仅物业费一条，酒店式公寓的收费水平就和普通小区有着明显差距。在北京，酒店式公寓的物业费为每平方米5 － 8元，而普通商品住宅物业费则在3.5 元以下。
从配套设施上看，酒店式公寓所在小区的停车费用也较高，张小姐所在小区的地下车库停车租金也达到每月800元，但周边小区的停车费则在400 元左右。
