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2005年第2期《光彩》杂志
■章法
门面“一女二嫁”起争端
现年43岁的陈伟志是一位颇具头脑的个体工商户。1998年，农民出身的他进城租下了湖南省南县建设银行（以下简称南县建行）坐落于南洲镇林荫路的两间门面，从事个体饮食业。陈伟志诚信待客，价钱公道，他开的这家小店吸引了很多南来北往的食客。
陈伟志和南县建行之间的租赁合同每年7月30日签订一次。到了2003年的7月30日，陈伟志与南县建行的租赁合同又到期了。不过，这次陈伟志没有急于和南县建行续签合同。因为在他看来，自己与南县建行整整打了5年交道，5年来，自己恪守信用，守法经营，南县建行再次将门面租赁给自己在情理之中，合同的签订也不过是迟早的事。
然而世事难料，陈伟志做梦也没有想到，这些美好的设想只不过是他的一厢情愿罢了。2003年8月2日，南县建行经过研究，决定将陈伟志承租的门面出卖。突如其来的变故，令陈伟志措手不及。在对门面的地理位置、饮食店的经营状况和搬迁后的生意前景进行反复研究和权衡之后，陈伟志最终决定咬牙将这两间价格不菲的门面买下来。因为经过几年的打拼，他已经培养了一批稳定的客源，不想轻言放弃。打定主意后，当天陈伟志便按照建行的公告要求，交纳了5000元购房押金。在陈伟志交钱后的第3天，即2003年8月5日，南县建行职工文松柏似乎也对这两间门面产生了兴趣，他也交纳了5000元押金。
其实，南县建行决定将门面出卖，其真实意图是为了解决内部职工家属的就业问题，没想到陈伟志从半道上“杀”了出来，这下轮到南县建行犯难了。面对尴尬局面，2003年8月23日，南县建行只得使出杀手锏——召集陈伟志与文松柏对门面进行竞价购买。由于双方均志在必得，最终双方以6万元的出价打了个平手。
这一结果使南县建行目瞪口呆，情急之下的南县建行搬出了同等条件下内部职工优先这一理由，与文松柏签订了《门面买卖合同》，将陈伟志承租的门面以6万元的价格卖给了文松柏。紧接着，南县建行又与文松柏办理了房产和国土过户手续。2003年9月17日，南县建行向陈伟志发出书面通知，限其于9月20日前交还门面，并支付延期租金和水电费。
接到通知，陈伟志心绪难平。他在心里一遍又一遍地问自己：“我的出价并不比文松柏低，建行凭什么将门面卖给文松柏，难道仅仅因为自己不是建行职工吗？”陈伟志决定寻求法律的帮助，他走进了南县法律援助中心。中心的律师热情地接待了他，了解事情的原委后，律师们肯定地告诉陈伟志：“你对购买这两间门面享有优先权，你完全可以通过法律讨回自己的权益。”
2004年2月17日，陈伟志以南县建行和文松柏侵害其优先购买权为由，一纸诉状递到了湖南省南县人民法院，请求法院宣告两被告的房屋买卖合同无效，判令南县建行将房屋出卖给原告，同时双倍返还原告购房时所交押金并赔偿由此造成的经济损失3000元。
承租人的优先权法律说了算
接到法院应诉通知书和开庭传票之后，南县建行和文松柏惊诧不已，也愤懑不已：“门面优先卖给职工天经地义，陈伟志纯属恶人先告状。”为此，南县建行和文松柏立刻针锋相对地提出反诉，诉称陈伟志侵害了他们合法的财产权。双方对于究竟谁该享有购买房屋的优先权各执一词，那么孰是孰非呢？
法庭认为：陈伟志与南县建行签订的《门面租赁合同》合法有效，依法应予保护。租赁期届满后，尽管双方未续签合同，但陈伟志仍在使用该门面，故陈伟志与南县建行所签的原租赁合同继续有效。南县建行在变卖该房屋时，未在变卖前3个月通知承租人陈伟志，故原告陈伟志对该门面享有优先购买权，被告南县建行与文松柏之间的门面买卖关系无效。对原告要求南县建行双倍返还购房押金的请求，法庭认为，由于原告对门面享有优先购买权，所交押金5000元可列抵购房款，故被告南县建行可不予返还购房押金。原告同时要求两被告赔偿其经济损失3000元的诉讼请求，因未提供相应证据，不予支持。
对两被告反诉原告侵害其财产所有权，要求停止侵害，返还门面的请求，法庭认为，由于原告陈伟志对该门面享有优先购买权，故两被告反诉理由不能成立。与此同时，被告南县建行要求原告按日赔偿经济损失20元的请求，因未提供相应证据证实，亦不予支持。但原告陈伟志应向被告南县建行支付延期租赁费和水电费。
2004年10月28日，南县人民法院依照《合同法》第226条、第236条及最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条之规定，作出判决：（一）被告南县建行与文松柏所签《门面买卖合同》无效，原告陈伟志对诉争门面享有优先购买权。（二）由原告陈伟志支付被告南县建行延期租金及水电费，限在租赁结束时给付。（三）驳回两被告要求返还门面、赔偿经济损失的反诉请求。
法官忠告：不要忽视身边的权益
这起争夺优先权的官司以陈伟志的胜出落下帷幕，然而由本案引发的法律问题和启示却令人深思。为此，笔者采访了本案的主审法官，他告诉笔者，此案涉及两个法律概念：首先是优先购买权。我国《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对此，最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条作了同样的规定。关于合理期限，亦即优先购买权的期限，一般规定为3个月。本案中，被告南县建行在出卖房屋前3个月未通知原告陈伟志，而陈伟志与文松柏均竞价6万元购房，双方条件同等，故陈伟志享有了门面房的优先购买权。其次是租赁期限的默示更新。所谓租赁期限的默示更新，《合同法》第236条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人对此未提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，陈伟志在租赁期限届满后仍在使用该门面，而南县建行对此未提出异议，因此双方虽未续签合同，但其行为表明双方租赁关系仍在延续。在这种情况下，南县建行将房屋出卖给单位职工文松柏，侵犯了陈伟志的合法权益。
法官指出，优先权是我们身边的权益。但在现实生活中，这种身边的权益却常常遭到一些貌似合理的行为的侵害。在情理和法理的纠缠中，很多人选择了退让，习惯于服从情理而漠视法理。对此，法官不无忧虑地说，这是一种可怕的思维定势，这种思维定势如果不打破，那么法治的观念将会在人们的脑海里变得苍白而淡漠，相反，习惯势力和传统思维将会蔓延和疯长。因此，当您身边的权益受到“合理”的侵害时，要像陈伟志那样，少想一些理所当然，多想一些为什么，勇敢地拿起法律武器来捍卫自己的合法权益。
编辑 zhao@gcmag.cn
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