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买卖不破租赁

        
　　http://www.gcmag.cn  2004年第7期《光彩》杂志

编辑同志：
　　2002年，我在县城从刘某手中转租了间店面开手机店，每月租金2000元，今年6月底转租期满。上个月，我得知房东陈某要转让该店面。我考虑到这间店面确实不错，又怕刘某租赁期满后不再租给我或者会提租，就以14万元将该店面买了下来。办好房产证后，我向刘某提出：现在我是房东，就不再向他交房租了。不料，刘某却说，他对我买下店面没有意见，但他与陈某1998年签订的2010年底才租赁期满，每月租金1600元且允许转租的租赁合同仍然有效，并且在今年6月份以前我仍要向他交纳租金差额400元，6月份以后是否转租给我由他决定。请问，刘某的说法有法律依据吗?
　　读者：张华

张华读者：
　　刘某的说法确实是有法律依据的。租赁合同是有偿转移租赁物占有权、使用权、收益权的合同。在租赁期内，出租人不再占有、使用租赁物。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”。该法第229条则规定了“买卖不破租赁原则”，即：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”很显然，你虽然买下了店面，但刘某与原房东签订的租赁合同仍然有效，在2010年底前，该店面占有权、使用权仍归刘某支配，你不能以新房东名义直接占有、使用该店面。当然，你作为新房东有权要求刘某交租金，但每月只能按原合同收1600元。另外，由于原租赁合同允许刘某转租，因此在2010年底前，刘某有权决定是否转租。你2002年与刘某签订的转租合同也继续有效，你作为次承租人要按转租合同每月向刘某交转租金2000元。也就是说，虽然你已是房东，但你通过转租合同使用自己的店面却仍需向刘某每月支付租金差额400元，而且转租期满后能否继续使用店面仍需刘某同意。可以说，购买已出租的房屋必须慎之又慎。
　　黄璞琳

　　编辑　zhao@gcmag.cn